En España, emanciparse siendo joven se ha convertido en un privilegio, un hecho que sucede muy pocas veces y siempre en condiciones precarias. Miramos a nuestro alrededor y no vemos la imagen idílica del joven que, tras formarse en aquello que le gustaba, obtiene un trabajo con condiciones dignas y se independiza pronto para construir su vida adulta. Sin embargo, se nos hace mucho más común encontrar sueldos precarios, alquileres imposibles, condiciones laborales del siglo pasado y un sistema económico que, no solo perpetúa, sino que cada vez acentúa más las desigualdades sociales. Todo esto mientras nos bombardean con el discurso de si quieres, puedes.

Según datos de Eurostat, la edad media de emancipación supera ya los 30 años, situando a España como cuarto país a la cola de la Unión Europea. Leemos y escuchamos opiniones al respecto que puede hacernos pensar que se trata de caprichos de toda una generación; como salimos el viernes a tomar algo con los amigos, no nos podemos permitir pagar un alquiler o dar la entrada para acceder a una hipoteca. Bien sabemos que estos discursos simplemente derivan el foco del problema donde no es, por supuesto de manera interesada. El problema de la emancipación, como en general toda la crisis de la vivienda que estamos sufriendo en España, no es otra cosa que algo estructural de un mercado laboral que no genera condiciones dignas a las generaciones más jóvenes, una administración incapaz de dar soluciones eficaces, y un mercado inmobiliario que nos expulsa sistemáticamente.

Trabajo: la trampa del esfuerzo

El trabajo es una de las cuestiones clave para entender la problemática. No estamos, únicamente a la cola de Europa en lo relativo a la emancipación, también lo estamos en lo relativo al desempleo juvenil. Es cierto que España ha avanzado en los últimos años en materia laboral: se ha reducido la temporalidad, se han recuperado ciertos derechos que perdimos con la última reforma laboral, pero no son mejoras que los jóvenes españoles hayan percibido de una manera estable y duradera en sus vidas. Todo ello, por supuesto, afecta a nuestro derecho al acceso a la vivienda, sin un salario digno y sin estabilidad, independizarse se convierte en el mayor obstáculo para desarrollar nuestros proyectos.

A la vez que suceden estas cuestiones vemos continuamente en diversas plataformas digitales y medios de comunicación como la cultura del esfuerzo gana más adeptos. Estudia, esfuérzate, trabaja duro y conseguirás todo lo que te propongas. Mientras, la realidad es que encadenamos becas mal pagadas, trabajos temporales o jornadas parciales para conseguir un salario que pocas veces supera los 1.000€.

Entonces, ¿qué sentido tiene hablar de esfuerzo cuando no todos partimos de la misma casilla de salida? A día de hoy, como ha pasado siempre, el origen socioeconómico de tu familia limita tu acceso a ciertos derechos, como el de la vivienda, que tenemos reconocidos. Diversos estudios indican que la probabilidad de que un niño que provenga de una familia con bajos recursos acabe en la clase más alta es solo del 12%, mientras que un niño nacido en una familia de la clase más alta (el 1% de la población) tiene 24 veces más probabilidades de seguir en esta clase social que el resto. Esto explica un modelo donde el acceso a la vivienda depende de la capacidad económica de tu familia, del capital que puedas heredar. Las reglas del juego, por tanto, no son iguales para todos.

A fin de cuentas, el ascensor social del que algunos presumen no es otra cosa que la persistencia de un sistema económico que beneficia a quien más tiene.

La falacia de la igualdad de oportunidades:

Este relato sobre la meritocracia nos asegura que vivimos en una sociedad justa donde todos tenemos las mismas oportunidades, independientemente de su clase social. Sin embargo, ya hemos comprobado que este relato es algo tramposo y que nos engaña con el fin de mantener vivas ciertas estructuras de poder. Quienes nacen en entornos acomodados cuentan con mayores facilidades para dedicar tiempo al estudio, a una educación de calidad, a tejer redes de contacto sin tener que preocuparse por su bienestar básico, como por ejemplo, un techo.

Por el contrario, quienes procedemos de clases trabajadoras, que somos la mayoría de la población, nos enfrentamos a barreras infinitas: necesidad de trabajar desde jóvenes para costearse los estudios, precariedad habitacional, difícil acceso a la sanidad, a la educación, falta de recursos…Muchas veces el mero hecho de terminar los estudios superiores ya es un logro enorme, aunque solo sirve para darnos de bruces con trabajos basura.

Así, la meritocracia no es solo una mentira, sino toda una crueldad. Convierte la desigualdad estructural en un fracaso individual y hace sentir culpables a quienes no llegan a donde quieren porque, sencillamente, no nacieron con las mismas oportunidades. Además de cruel, es muy peligroso, porque lemas del estilo “cada uno recibe lo que merece” legitiman la desigualdad convirtiéndola en algo relacionado con la justicia. Convierte la pobreza, la exclusión social o los desahucios en una responsabilidad individual en vez de una responsabilidad social y colectiva. Así nace el odio al pobre.

Vivienda: cuando un derecho se convierte en privilegio

No es difícil imaginar qué ocurre cuando mezclamos los ingredientes anteriores con un mercado de la vivienda basado en el negocio y no en el derecho. En España venimos de una crisis de 2008 que se vio intensificada por el modelo inmobiliario basado en la construcción orientada al negocio y a la especulación. Hoy, siendo la compra un sueño muy lejano para muchos, es el alquiler la principal vía de emancipación.

Según el Índice Inmobiliario de precios Fotocasa [1] el precio medio de una mensualidad de alquiler en España para un piso de 80 m2 supera ya los 1.000€. En ciudades como Madrid son 1.577€ y en Baleares 1.447€, mientras que los salarios de los menores de 30 años se sitúan en 1.520€, provocando que solo alrededor del 14% de los jóvenes puedan emanciparse en nuestro país. Así, compartir piso o vivir en casa de nuestros padres no es una elección, sino una necesidad.

Podríamos imaginar entonces la figura que dé solución a este problema: vivienda pública de alquiler asequible, pero de nuevo nos situamos a la cola de Europa en esta materia. En España, representa menos del 2% del parque de vivienda total, mientras que Países Bajos o Austria rondan el 25%. Entonces, el mayor mal de nuestro país es la no existencia, de manera deliberada, de una política de vivienda robusta que de soluciones a grandes problemas como es, entre otros, la emancipación juvenil.

El ascensor averiado:

Todo el entramado que intenta justificar un sistema meritocrático se apoya en la educación como factor que hace funcionar ese ascensor social. Muchos somos los primeros de nuestras familias en acceder a estudios superiores, pero aun así no se cumple aquello de “viviremos mejor que nuestros padres”. En ocasiones, no es ni siquiera el mismo nivel de vida que nuestros padres a nuestra edad, sino peor: menos estabilidad, menos acceso a vivienda, menos oportunidad de ahorro. Todo esto conlleva una dificultad enorme para desarrollar un proyecto de vida propio.

Esto no pone en juego sólo la capacidad de emancipación, sino la confianza en el sistema político. Las dificultades para emanciparse abren telediarios, son parte del debate político tanto en las instituciones como fuera de ellas. Sin embargo, la herramienta diseñada para dar solución a diversos problemas, la política institucional, no desarrolla políticas dirigidas a la juventud haciendo que esta no perciba los beneficios de este instrumento, no le llegan las diferentes medidas para paliar la problemática. Todo esto acaba por convertir la frustración en desencanto, desafección, apatía… sentimientos que la extrema derecha sabe aglutinar muy bien.

Hacia un nuevo pacto intergeneracional:

Frente a esta crisis es necesario repensar el modelo socioeconómico que queremos. Necesitamos políticas públicas que aborden de forma valiente la raíz de todos los problemas: la desigualdad. Políticas públicas de vivienda que tengan una perspectiva de clase y que recuperen la función social de la vivienda.

Por ello, la futura política de vivienda no debe de ser una cuestión aislada de diversas políticas sociales: empleo digno, una renta universal, inversión en vivienda pública, educación pública, políticas fiscales basadas en la redistribución, y un largo etcétera. Necesitamos un pacto intergeneracional que asegure un futuro a quienes, ahora, sufriremos de manera más latente las crisis que nos esperan, entre ellas, la crisis de la vivienda.

Hablar de emancipación juvenil no es hablar de caprichos, como tampoco lo es hablar de vivir en nuestros barrios, de recuperar el centro de nuestras ciudades o de que las casas no son negocios. La emancipación no debería ser un sueño frustrado, un proyecto de vida imposible, sino una pata más del Estado del Bienestar.

¿Generación de cristal? Respondemos con un grito político.

Querer construir nuestros proyectos de vida en nuestros barrios, cerca de donde hemos crecido no es inmadurez o comodidad, es simple lógica. Trabajar ya no basta, estudiar no garantiza un futuro mejor y vivir bajo un techo digno se ha convertido en privilegio y somos la juventud quien está empezando a tambalear la historia del esfuerzo personal y el mérito individual.

Frente a aquellos discursos que aseguran que somos una generación de cristal los jóvenes respondemos con organización y tenacidad, respondemos con un grito político.

Esta supuesta generación de cristal está dispuesta a alzarse contra un sistema que condena a las futuras generaciones a subsistir con un alquiler abusivo y un salario indigno. Rechazamos el relato que nos culpa por no llegar, cuando son otros quienes nos han cerrado las puertas a ese futuro que nos prometieron. Plantamos cara al neoliberalismo que privatiza derechos, que especula con nuestros hogares. Así, exigimos lo que nos pertenece y construimos desde abajo una sociedad donde nuestras vidas valgan más que su beneficio.

[1] https://www.fotocasa.es/indice-precio-vivienda

Los derechos no se conceden. Se luchan y se conquistan. Ahora, más que nunca, nos toca disputar nuestro derecho universal a una vivienda digna, estable y de calidad. Y solo hay una manera de lograrlo: acabando con el negocio de la vivienda. Porque, hoy en día, o te rindes ante el rentismo o te organizas contra él. 

Se habla mucho de una «crisis de la vivienda». Sin embargo, la vivienda no está en crisis: está cumpliendo perfectamente su función dentro del sistema capitalista. Un sistema que ha naturalizado tratarla como una mercancía, un activo financiero que sirve para extraer rentas, expulsarnos a las más pobres y enriquecer a los más ricos. Los caseros, los fondos buitre, las inmobiliarias, los Gobiernos, las empresas de seguridad, las mafias de desokupación… Todos ellos se benefician del rentismo, este sistema parasitario que destroza nuestros barrios y sobrevive a costa de nuestro trabajo, nuestro esfuerzo y nuestro tiempo.

La vivienda no está en crisis, somos las inquilinas las que lo estamos. Nuestras vidas son destrozadas y exprimidas por el abuso de los precios, las expulsiones y las condiciones de inhabitabilidad. Hoy, millones de personas en el estado español vivimos ahogadas, con miedo a perder nuestra casa. Miedo a una subida de alquiler, a no poder renovar el contrato, a recibir una carta de desahucio o a pedir que nos arreglen una ventana. Cada principio de mes nos roban la mayoría de nuestros ingresos, enriqueciéndose a costa de esta necesidad básica. Sufrimos precariedad, pánico, mala salud… Para la gran mayoría de nosotras, esta crisis es permanente.

Pero no una crisis inevitable. Cada principio de mes es también una oportunidad para organizarnos, para hablar con nuestras vecinas, para tomar el control de nuestras vidas y reclamar lo que es nuestro. En el Sindicato de Inquilinas lo tenemos claro y llevamos años demostrando que la organización da resultados. Que lo único que blinda el derecho a la vivienda es el apoyo mutuo y la autoorganización vecinal.

Lo hicimos cuando convertimos Argumosa 11 en un bloque indesahuciable, un conflicto que forzó la modificación de la LAU en 2019. Lo demostramos con la victoria contra Blackstone, el mayor casero del mundo, al lograr que no pudiera expulsar a ninguna de las inquilinas organizadas y tuviera que ofrecer renovaciones de contratos para todas. Lo seguimos demostrando con Casa Orsola, que ha dejado claro que cuando nos organizamos, los que se tienen que marchar de la ciudad son los especuladores. Y también con las sanciones históricas a Alquiler Seguro y otras inmobiliarias, delincuentes a las que les estamos parando los pies gracias a nuestra acción sindical y nuestras demandas judiciales.

Estos ejemplos no son meras anécdotas. Son muestras del poder inquilino cuando se organiza. Y por eso, el pasado 5 de abril, salimos a la calle en 42 ciudades del estado para decir alto y claro que vamos a acabar con el negocio de la vivienda. Esa jornada de lucha fue un hito histórico que marcó un cambio de rumbo. Las inquilinas no estamos esperando a que el Gobierno y las instituciones nos salven. Se acabó el tiempo de los políticos, es hora de desobedecer sus leyes injustas. De organizarnos desde abajo y tomar lo que nos pertenece.

Ese día lanzamos un mensaje claro: nadie tiene que irse de su casa. Basta de aceptar que los caseros nos echen sin motivo alguno cuando terminan nuestros contratos, por pura avaricia y especulación. Desde el Sindicato de Inquilinas, decretamos los alquileres indefinidos como una medida simbólica y de resistencia. ¿Qué significa esto en la práctica? Que no estamos dispuestas a seguir siendo presas de contratos precarios que nos obligan a mudarnos cada 5 o 7 años, o incluso menos, echándonos de nuestros barrios o incluso de nuestras ciudades. Es una llamada a la acción para el más de cuarto de millón de hogares cuyo contrato termina en 2025 a que resistan y acudan al Sindicato. Porque cuando nos organizamos, somos indesahuciables.

Pero esto no va solo de resistir y no marcharse, sino también de pasar a la ofensiva y hacer el conflicto del alquiler visible en todas sus fases y caras. Por eso hemos rescatado una acción histórica, la huelga de alquileres, que muchos decían inviable y hoy se ha convertido en una herramienta sindical que está cambiando la correlación de fuerzas. Ya no es un concepto teórico ni un debate; es una realidad. Las vecinas organizadas contra Nestar-Azora en Madrid y La Caixa en Catalunya así lo demuestran. Allí donde las inquilinas nos organizamos, los precios bajan. Allí donde hacemos huelga, los rentistas se sientan. Allí donde resistimos, no hay desahucios. Las huelgas han venido para quedarse y es hora de extender esta estrategia, de hacerla masiva y visible. Porque no hay garantía de derecho sin confrontación con quienes se lucran de negarlo.

Y es que el enemigo tiene nombres y apellidos. Se llama Blackstone, Caixabank, Vivenio, Nestar, Alquiler Seguro, pero también SAREB, Plan Vive, Ayuntamiento o Comunidad. E incluso Maricarmen o José Antonio. No basta con criticar a los fondos buitre y grandes tenedores mientras las instituciones siguen privatizando vivienda pública y legislando a favor de los rentistas, incluidos aquellos pequeños especuladores que se suben al carro y nos tratan igual que cualquier empresa sin escrúpulos. La vivienda está en el centro de la lucha de clases, y nosotras estamos en uno de sus frentes más duros.

Por eso, cuando hablamos de blindar el derecho a la vivienda, hay que decirlo claro: solo se blinda lo que se defiende. Solo se defiende lo que se pelea. Y solo se pelea si hay organización colectiva. Es hora de dejar de esperar soluciones desde arriba. Es hora de construir poder desde abajo. Porque esto no solo es una cuestión de las inquilinas; la lucha antirrentista es una labor de todas las personas que creemos en el derecho a la vivienda. Porque sabemos que, si no lo hacemos nosotras, no lo hará nadie. No hay soluciones individuales ante un problema estructural. No hay reformas suficientes sin conflicto. Y no hay futuro deseable si no cambiamos las reglas del juego.

“Blindar el derecho a la vivienda” no es una cuestión técnica, es una cuestión de poder. Y las vecinas organizadas ya hemos empezado a disputarlo. Se acabó esperar otro titular electoralista u otra propuesta legislativa que se quede en papel mojado. Apostamos por la organización de clase, la desobediencia colectiva y el conflicto sindical para construir nuestro poder inquilino desde abajo. Mientras los gobiernos se pierden en las migajas de sus leyes sin efecto y los rentistas se quejan por el “incordio” que les suponemos, la realidad es que las inquilinas ya estamos librando una batalla diaria por defender nuestras casas, barrios y ciudades. Y cada vez somos más en este lado de la historia.

Hoy, más que nunca, tenemos razones para la esperanza. Porque cada vez que una inquilina pierde el miedo, se organiza y empieza a desobedecer, estamos más cerca de nuestra victoria. El negocio de la vivienda tiene los días contados. Nosotras nos encargaremos de hacerlo realidad.

Seguramente si Virginia Wolf hubiese nacido un siglo más tarde y fuera una escritora precaria más que tiene que compartir casa, no se habría limitado a la habitación propia, lo habría ampliado a un pisito que no cueste un riñón a ser posible. Igual que la habitación propia se convirtió en una reivindicación feminista que representaba la independencia económica para que las mujeres pudiéramos crear y desarrollarnos intelectualmente, hoy la clase trabajadora reclama el acceso a una vivienda digna como necesidad indispensable para poder desarrollarse.

La vivienda supone una de las mayores fuentes de desigualdad que existen y su mercantilización ha puesto el deseo privado de los beneficios económicos por encima de un bien común que es tan imprescindible como tener acceso sanidad, educación o alimentos. Un estudio reciente de Idra ha constatado que el 70% de los inquilinos actuales no creen que puedan heredar o comprar una vivienda propia alguna vez en su vida.

¿Debemos asumir que acumulación de la propiedad privada es la única (y mejor) forma que existe para gestionar un bien básico como es la vivienda? Hace un año estuve en Ecuador conociendo las experiencias de poblados indígenas a los que le están quitando su territorio para que empresas estadounidenses y canadienses puedan construir minas con el beneplácito del Gobierno. Pues bien, nos contaron cómo le habían quitado sus viviendas porque no constaba en ningún lugar que fueran de su propiedad a pesar de haber vivido ahí generaciones. En su pueblo las viviendas y los terrenos no eran propiedad individual, pertenecían a la comunidad y era de una lógica tan aplastante que no existía ningún tipo de registro que lo demostrara para poder quedarse a vivir en “su” casa.

No tengo que irme tan lejos, en Marinaleda, pequeño pueblo de tradición de lucha jornalera de Sevilla, llevan años avanzando en un modelo de construcción de vivienda pública de forma colaborativa en el que por 20 euros al mes tienes una vivienda de por vida pero no puedes venderla ni especular con ella.

Durante mucho tiempo hemos normalizado que se hable de mercado inmobiliario asumiendo de forma natural en el lenguaje que sea aceptable que la distribución y el uso de la vivienda dependan de las lógicas capitalistas del mercado. ¿Acaso hablamos de mercado educativo o mercado sanitario?

No obstante hay ciertas cosas que están cambiando y la proliferación de artículos en este mismo foro que comparten preocupación es un ejemplo de ello. Hay un sentido común que se está transformando y eso abre una brecha indispensable para poder cambiar las lógicas que permitan disputar un recurso esencial para la subsistencia.

A partir de la crisis de 2008, cuando términos la “Sareb” y “desahucios” empezaron a formar parte de nuestro vocabulario habitual; empieza a romperse un consenso que parecía incuestionable: no te pueden echar de tu casa aunque dejes de pagar la hipoteca. No ocurrió solo, fue acompañado de unas personas con camisetas que ponía PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), otra palabra nueva del léxico de esa década que se sumaba a “burbuja inmobiliaria” o “hipoteca subprime”, hubo muchas. Esas personas con camisetas que pusieron su cuerpo de barrera física entre la policía y personas a las que el banco les había timado consiguieron parar algunos desahucios, no todos, de hecho ni siquiera una pequeña mayoría, pero sí torcieron el sentido común y marcaron la lucha una generación.

También lo hicieron las Corralas, una experiencia andaluza que consistía en ocupaciones de decenas de familias lideradas por mujeres que se echaron a sus espaldas de manera colectiva el sostén de los suyos en un momento de crisis. La Corrala Utopía fue uno de esos símbolos, 36 familias que ocuparon un edificio deshabitado propiedad de un banco que inspiró a un ciclo de activistas y que acabó con el desalojo por parte del banco y con el beneplácito de la Consejería de Fomento del Gobierno del PSOE  IU.

Ahora estamos en una reconfiguración con una nueva crisis más profunda pero que ahonda en el mismo conflicto político de la vivienda. Los protagonistas ya no son los que se hipotecaron con estafas bancarias, ahora lo son en mayor medida las inquilinas e inquilinos. Hay un cambio del ciclo inmobiliario que va de la mano de una alteración en cómo se expresa la mercantilización de la vivienda: bienvenido mercado del alquiler y proliferación de pisos turísticos. Es decir, rentismo. Esto implica más concentración de la propiedad; solo entre Blackstone y CaixaBank suman más de 40.000 viviendas en todo el estado. Más rentabilidad; en 2024 la compra de viviendas al contado supuso el 60% del total. Y más subida de precios; entre 2015 y 2025 el alquiler ha subido un 95% y son datos ni más ni menos que de Fotocasa.

En Andalucía se da además con el agravante del extractivismo, ese papel que nos tocó en la división internacional del trabajo. Si históricamente el extractivismo andaluz han estado relacionados con el expolio de los recursos naturales y la falta de industria propia en pro del turismo y de la hostelería; ahora la extracción de la riqueza económica a costa de la precariedad y el escaso valor añadido se apoya además en el mercado de la vivienda porque tanta playa y sol no se puede desperdiciar. Cóctel perfecto que hace que todos los problemas vinculados con el acceso a la vivienda se acrecienten en ciudades como Sevilla, Málaga, Cádiz o Granada.

Hemos llegado a un punto en el que no es suficiente una corrección del mercado o mayor intervención del estado con las mismas recetas de siempre basadas en alimentar el negocio de la vivienda con más construcción, deducciones fiscales o los bonos directos a las manos de los caseros. La razón es sencilla: han sido las propias instituciones y los partidos que las han gestionado quienes han incentivado que la crisis esté donde está. El acuerdo era no tocar a ciertas élites y capas sociales rentistas y su poder político-social.

Por eso, la tarea es disputar el control político y económico de un derecho que no puede aplicarse en función del beneficio en lugar de la necesidad. Esto es hablar de para qué se usan todas las viviendas de las que disponemos (vacías y turísticas especialmente), quiénes las controlan y cómo se distribuyen y ordenan nuestras ciudades. Es decir, apuntar hacia la necesidad de planificar democráticamente nuestros recursos en un contexto de crisis ecosocial. A algunos se les olvida que la construcción es una de las actividades con mayor coste ecológico y medioambiental.

Pero no solo. La organización del conflicto de la vivienda por parte de sindicatos de inquilinas e inquilinos en todo el estado, desarrollando y renovando tácticas sindicales de desobediencia civil, es la condición necesaria para ejercer esa disputa real, material e inmediata para conquistar nuestro derecho a la vivienda. Sin una fuerza social organizada frente al rentismo, estamos condenados a la rueda de hámster de legislaciones ineficaces y a la impunidad de unos pocos.

La realidad cotidiana es avasalladora, ya que acontecen muchas cosas a la vez, de modo que los hechos nos aturden, se muestran contradictorios o nos resultan del todo incomprensibles….Sin embargo en épocas como estas es cuando más necesario resulta teorizar al tiempo mismo que se narra. Es cuando más necesitamos hilos de los que tirar y análisis que clarifiquen nuestra mirada: es cuando más imprescindible resulta buscar el conocimiento. “El nuevo espíritu del mundo”. Esteban Hernández. Ediciones Deusto. Mayo 2025.

En el debate sobre el ancestral y siempre reiterado “problema de la vivienda” hay un asunto que se trae a colación una y otra vez y de modo invariable: el de las Viviendas vacías y/o secundarias. Ese debate- hoy como ayer- está marcado por aproximaciones muy distintas y enfrentadas tanto en el diagnóstico como en las respuestas, y el antedicho asunto no hace sino ahondarlas todavía más.

Para evitar que esa cuestión comparezca como un fantasma que degrada dicho debate, convirtiendo el asunto en un galimatías y la discusión no ya solo en un diálogo entre sordos sino, lo que aún es peor, en una cháchara de terraza de bar entre cuñados, es preciso reconocer primero, para respetar a continuación, algunas reglas elementales.

La primera de estas es la correcta Identificación y cuantificación- con una aproximación confiable y por tanto satisfactoria- de las tres situaciones posibles de una vivienda en cuanto a su ocupación[1]. Ello resulta esencial para el establecimiento de una metodología que permita primero comprender y diagnosticar bien este aspecto del “problema” para, a continuación, pasar a elaborar las respuestas más adecuadas en orden a su mejor solución: es decir eligiendo las que cumplan simultáneamente dos requisitos: eficacia y posibilidad.

Y tratándose como se trata de cuantificar datos para analizar aspectos y fenómenos de la realidad, será preciso conocer, evaluar, contrastar y manejar la información disponible y sus diferentes fuentes[2].

En las líneas que siguen nos centraremos por ahora, principalmente, en solo una de esas fuentes: los Censos decenales (de población residente y de vivienda), y más concretamente los cuatro más recientes: 1991, 2001, 2011 y 2021[3].

1. Según los respectivos Censos entre 1991 y 2021, se registró un aumento en el número de residentes cifrado en 8.552.327 personas (un 22%). En ese mismo periodo el tamaño total del parque de viviendas en España pasó de las 17.220.399 viviendas (en 1991) a las 26.626.315 (en 2021), experimentando así un incremento del 54,6% (9.405.916 unidades)[4], lo que equivale a decir decir que en esos 30 años el parque ha terminado creciendo a razón de más de una vivienda por persona.

2. Expresado en otros términos- menos llamativos pero más significativos-, lo que denotan los sucesivos Censos es una disminución del tamaño medio de los hogares[5] (número de personas por vivienda principal) que para el conjunto nacional pasa de las 3,31 de 1991 a las 2,56 de 2021), registrándose por tanto en los últimos 30 años una disminución de 0,75 personas por hogar.

No obstante esa disminución se ha producido a ritmos decrecientes muy distintos, de notable intensidad al comienzo (2001-1991) y de muy escasa entidad al final ( 2021-2011)[6], lo cual parece indicar una tendencia a la estabilización o pérdida de importancia de la referida variable (tamaño del hogar), en la generación de las necesidades de alojamiento y por lo tanto en la parte de la demanda asociada a las mismas[7].

3. A su vez, el parque de viviendas principales (ocupadas permanentemente) registró en ese mismo periodo (1991-2021) un incremento de 6.802.848 unidades (58%, porcentaje similar aunque ligeramente superior al del total de viviendas); el número de viviendas permanentemente desocupadas (vacías) aumentó en 1.352.668 unidades (en un porcentaje del 54,6% idéntico al del total del parque de viviendas); mientras que las de ocupación temporal (segunda vivienda) crecieron en una proporción algo menor (45,7%), incrementándose el parque de esta modalidad de vivienda en 1.335.170 viviendas.

4. Así pues la estructura de la vivienda en cuanto a esas tres modalidades de ocupación, a tenor de lo que registran los cuatro censos decenales realizados, se ha mantenido estable a lo largo de estos últimos 30 años, resultando ser muy similares las del Censo más antiguo (1991) y la del más reciente (2021), siendo además idéntica en esa dos fechas tan alejadas la proporción de las viviendas vacías (permanentemente desocupadas) que en 2021 seguían representando el mismo porcentaje (14,4%) que en 1991.

5. Sin embargo, bajo esas cifras agregadas se esconden grandes diferencias tanto temporales como territoriales, por lo que en el análisis ha de procederse necesariamente a una mayor desagregación conforme al comportamiento de esas dos variables[8].

6. Pese al reflujo en la construcción de nuevas viviendas, consecuencia de la crisis de 2008, en el último periodo (2011-2021) creció más, tanto en términos absolutos como en porcentaje, el número de viviendas temporal o permanentemente desocupadas que no el de las viviendas principales (es decir ocupadas permanentemente); fenómeno más parecido a lo que ocurrió en sendos periodos precedentes (entre 1981 y 1991 y en el siguiente 1991-2001), que no a lo experimentado a continuación en la década siguiente[9].

En efecto, esa década (2001-2011) coincidió en su mayor parte con un intenso y concentrado crecimiento demográfico (sostenido sobre todo por los flujos migratorios) y con la sobreproducción y la formación de una colosal burbuja de transacciones y de precios que finalmente, con la crisis del 2008, se tradujo en la explosión de aquella y en la ‘debacle’ de ruinas, desahucios, destrucción de capital, desinversión y movimientos demográficos de signo inverso que todo aquello trajo consigo, y que todavía queda lejos de saldarse definitivamente, pese al más reciente cambio de ciclo inmobiliario.

Y fue en ese penúltimo periodo precisamente, en el que mientras las viviendas principales (las familiares ocupadas de modo permanente) crecieron un 27,5%, la suma de secundarias y vacías solo lo hizo en el 6% (y en concreto las vacías solo el 1%); mientras que en el siguiente y último (2011-2021), durante la muy larga y prolongada crisis, ha ocurrido exactamente lo inverso: las viviendas principales han registrado un muy modesto crecimiento (2,5%) y por el contrario las secundarias más la vacías lo han hecho en 13,5% (las secundarias un 15,7% y las vacías un 11,2%).

Esto último, naturalmente, tiene mucho que ver con el importante incremento de población residente registrado en aquella década (casi 6 millones de personas, en la penúltima, frente a una décima parte -600 mil- de la década siguiente (2011-2021).

7. Los anteriores resultados y cifras, relativas a las totales de España, responden a un comportamiento heterogéneo en el territorio[10], en concreto en el de cada una de las 17 comunidades autónomas (CCAA). En efecto, el aumento en el parque de vivienda entre 2011 y 2021, que según lo antes señalado fue -en conjunto- del 5,6%, pero al concretarse en el experimentado en realidad en las distintas CCAA, va desde valores mucho menores (en La Rioja, por ejemplo, con tan solo un 2,5%), a valores mucho más elevados que el promedio (como Galicia con el 12,1%), pasando por otros intermedios (como Madrid que registró un 6,6% o Catalunya con un incremento del 3,5%).

Y la heterogeneidad territorial no solo se manifiesta en el parque, sino también y de forma mucho más significativa aún en sus dos principales componentes: viviendas principales y no principales (es decir las secundarias más las vacías o vacantes). Así, el aumento global en el numero de viviendas principales entre 2011 y 2021, que según lo antes señalado fue de un 2,5% en el conjunto del territorio, al desagregarse según las distintas CCAA va desde valores incluso negativos (en Asturias, por ejemplo, con una reducción del 2,5%) a valores mucho más elevados del promedio (como Andalucía con el 5%), pasando por otros intermedios (como Madrid, que registró un incremento del 3,1%).

Y otro tanto sucede con la la suma de las ocupadas tan solo temporalmente más las vacías, que en el mismo periodo (2011- 2021), según lo antes señalado registró un incremento agregado del 13,5%, alcanzó valores tan dispares como el crecimiento del 45,9% de Asturias o del 34,2% de las Islas Baleares, hasta valores incluso negativos (con una reducción extraordinariamente significativa del -3,5% en Madrid, o con muy leve incremento como el 0,8% de Catalunya).

8. En los cuatro años transcurridos desde la realización del último Censo (2021) se habrán terminado en España del orden de 370 mil viviendas[11] que sumadas a las 26.623.708 en que dicho Censo cifró el tamaño del parque, esa cifra se situaría ya, al final de 2024 en 27 millones de unidades. Al mismo tiempo en esos mismos cuatro años (2021, 2022, 2023 y 2024) se vendieron 260 mil viviendas nuevas frente a casi 10 veces más de viviendas de segunda mano (2.478.123)[12].

Dicho Censo (2021) registraba además la existencia de 8.087.092 viviendas no principales, de las cuales 3.828.3007 se contabilizaron como vacantes (y el resto secundarias, es decir ocupadas ocasionalmente).

Es bastante probable que el número de viviendas principales registradas como tales en aquél, haya aumentado no solo por la incorporación de viviendas nuevas terminadas y vendidas desde entonces (esas 260 mil antes señaladas)[13]sino porque una parte de las contabilizadas en 2021 como secundarias y más en concreto de las detectadas entonces como vacantes hayan pasado a ocuparse permanentemente. En orden a llegar a una aproximación satisfactoria se podría estimar que aquella cifra de 3,8 millones de 2021, haya descendido ahora hasta 3,5 millones (o sea unas 300 mil unidades menos), e incluso hasta podría haber experimentado una merma aun más fuerte pero no tanto como para acercarse a los 3 millones. Esta podría considerarse pues, la cifra a la que como mínimo asciende el parque de viviendas vacante.

Considerando tras ello que una parte nada desdeñable de tales viviendas resultan ser -por múltiples y variadas razones- inservibles o inutilizables, podrían establecerse algunas hipótesis para poder llegar con suficiente grado de fiabilidad a una estimación convincente de la verdadera magnitud del stock efectivo[14]. Para ello, será condición indispensable efectuar un análisis territorial desagregado y afinado, ya que las diferencias entre los distintos ámbitos (y “submercados”) y sus diversas dinámicas resultan ser, sin lugar a dudas, muy acusadas tal y como ya se ha señalado anteriormente y como veremos a continuación.

9. Sobre el último censo (2021) el INE ha llevado acabo una investigación depurada acerca del grado de ocupación del parque de viviendas que tanto por la metodología empleada[15] como por la puesta a disposición de sus resultados (desagregados a nivel de municipio), resulta de suma importancia. En concreto permite que el análisis sobre el fenómeno de las viviendas vacías pueda realizarse ya sobre bases más sólidas y consistentes de lo que ha sido habitual hasta ahora.

En efecto, lo primero que revelan los resultados en sus diferente grados de desagregación territorial- Comunidad, Provincia, Municipio y dentro de estos las diferentes estratificaciones por tamaño-, es su extremada heterogeneidad, de modo que una vez más- como sucede en tantos aspectos de lo inmobiliario- las cifras promedio (nacionales) y la desconsideración analítica hacia la variable espacial (territorial), no solo imposibilitan diagnosticar certeramente el fenómeno (las viviendas vacías, en este caso), sino menos aún elaborar respuestas sólidamente fundadas e implementar medidas eficaces (normativas o de cualquier otra índole). Algunos ejemplos ilustran de modo elocuente lo que antecede. Como se ha señalado con anterioridad el número de viviendas categorizadas como vacías en el último Censo (2021) ascendía a 3.828.307 viviendas, siendo su porcentaje con respecto a la totalidad del parque del 14,4%.

Sin embargo, las desviaciones -respecto a esa media- de los resultados correspondientes a las distintas Comunidades Autónomas (CCAA) se mueven dentro de una amplísima horquilla, entre un mínimo de 6,3%- 6,5% ( de la de Madrid y de la del País Vasco, respectivamente), a un máximo del 28,8% en Galicia.

Y a medida que aumenta la desagregación, las desviaciones son todavía mayores. Así, en los resultados provinciales la horquilla se ensancha desde un mínimo de 6,1% en Bizkaia a el 43,3% de Orense. Otro tanto sucede a nivel municipal donde la horquilla presenta su máxima amplitud desde valores mínimos de 2,1% (Valle de Egües) a máximos del 76,8% (Cuntis, un municipio con un parque de 2.697 viviendas). Pero más allá de mostrar esa extrema heterogeneidad, donde el análisis desagregado tiene mayor interés es al agrupar los municipios con criterios relacionados con el principal objetivo del análisis, es decir con “la vivienda como problema” y con el fenómeno de la desocupación como parte del mismo.

De acuerdo con ello parece interesante distinguir ámbitos donde se puede suponer de forma razonable que la satisfacción de las necesidades de alojamiento son “problema” de aquellos otros que no forman parte del mismo. Con ese fin caben distinguir 3 grandes ámbitos territoriales : en un extremo, ciudades con un parque superior a las 20 mil viviendas (aproximadamente mayores de 50 mil habitantes)[16]; en el otro extremo pueblos con un parque inferior a 10 mil viviendas (25.000 habitantes aproximadamente); entre medias aquellos municipios en los que el parque está comprendido entre 10 mil y 20 mil viviendas.

Pues bien, de los 3,8 millones de viviendas vacías, casi 2 millones corresponden al ámbito que agrupa los municipios de menor tamaño poblacional. Es decir mientras que el parque total de dicho ámbito es un tercio del total (34,6%), concentra algo más de la mitad (51,7%) de las viviendas vacías. En ese ámbito básicamente rural, tanto la cifra absoluta como el porcentaje promedio de desocupación no son sino la expresión de un problema de despoblamiento, pero no de vivienda; ni tampoco ese exceso de viviendas vacantes supone oportunidad alguna para responder a este último.

Justamente lo inverso sucede en el de los municipio de mayor tamaño (con un parque superior a 20.000 viviendas). Mientras que éste engloba el 52% (13,6 millones) del total nacional, la vacías representan solo el 35% (1,3 millones) del total de la desocupación. Y es en este mismo ámbito en el que el porcentaje medio de desocupación (9,7%) que es ya sensiblemente inferior al de la media nacional (14,4%), desciende todavía más (7,6 %) al considerar el sub-ámbito más netamente urbano de las 23 ciudades de mayor tamaño (con un parque en cada una por encima de las 100 mil viviendas totalizando algo más de 6 millones)[17], y donde el número de viviendas vacías no llega al medio millón, siendo además varias y muy significativas las ciudades que se sitúan incluso por debajo de esa media del sub-ámbito[18].

Otro tanto sucede en de 35 ciudades cuyo parque se sitúa entre las 50 y las 100 mil, en donde se registran valores de desocupación inferiores al 4% en lugares donde el “problema de la vivienda” (especialmente la práctica imposibilidad de acceso para la población más necesitada como consecuencia de la evolución alcista de los precios) se manifiestan con especial agudeza[19].

Cifras especialmente todas estas últimas que no solo no revelan excesos de desocupación injustificables, sino que se sitúan ya en el entorno de las técnicamente imprescindibles para el normal desenvolvimiento del mercado y no representan ninguna oportunidad para atenuar problemas acuciantes de acceso a la vivienda allí donde se manifiestan con especial crudeza.

Así pues, visto que pese a lo aparatoso y alarmante de las cifras globales de desocupación de viviendas, su relación con “el problema” -y menos aún con su solución- salvo en caso muy particulares es débil o simplemente inexistente, en ulteriores aproximaciones al mismo, el foco y la atención tendrán que dirigirse, más bien a otras variables cuya cuantificación, entendimiento e interrelación son condición sine qua non para, por lo menos, disponer de un correcto diagnóstico de “la vieja cuestión”[20], haciéndolo además, eso sí, en los términos en los que actualmente se manifiesta.

NOTAS

1. Viviendas principales (ocupadas como residencia permanente , viviendas secundarias (ocupadas ocasionalmente por personas cuyo lugar de residencia permanente es distinto) y viviendas vacantes o vacías (que engloba situaciones muy distintas: las que forman parte del stock en oferta -bien sea en venta, bien sea en alquiler, y las que por diferentes motivos no forman parte de dicha oferte)

2. En este caso ambas cosas (fuentes y disponibilidad), afortunadamente existen.

3. Pese a ciertas discontinuidades y alteraciones metodológicas introducidas al elaborar los sucesivos Censos, lo cual dificulta la comparación de resultados en la serie histórica, no cabe prescindir de la información que proporcionan aunque solo sea porque no hay ninguna otra ni tan completa, ni que no presente inconvenientes de mayor entidad aún.

4.. Cabe observar que según las datos estadísticos que proporciona el Ministerio de la Vivienda, ese aumento en el tamaño del parque que registran los Censos resultaría ser superior (363.697 viviendas) a la cifra de nuevas viviendas terminadas en ese mismo periodo (9.042.219). Ello suscita algunas dudas sobre la consistencia de los referidos datos estadísticos ya que la diferencia entre las viviendas existentes en cada uno de los años de los respectivos Censos (1991 y 2021), tendría que ser no ya igual sino incluso bastante inferior a la de viviendas terminadas en el periodo intercensal, porque es de suponer que las demoliciones de las preexistentes habrán sido superiores a las posibles incorporaciones al parque como consecuencia de cambios de uso, es decir de locales con anterior uso distinto al de vivienda que durante el periodo intercensal se hubiesen transformado en viviendas; o de viviendas grandes subdivididas en dos o más en ese mismo periodo. La envergadura -más de 300 mil viviendas-de esa inexplicable diferencia podría ser incluso de mayor entidad si se tienen en cuenta las diferentes fechas de los cómputos: la de realización de los Censos (meses antes de respectivos años) y los años naturales para el caso de las viviendas terminadas. La cifra de estas últimas corresponde a las viviendas terminadas desde enero de 1991 (la realización del Censo de ese año sería anterior a diciembre) hasta diciembre de 2021, el mismo año que el de realización del último Censo (cuya realización sería igualmente anterior al fin de ese mismo año) y por tanto el periodo abarcado por los Censos es algo inferior al comprendido en el cómputo de viviendas terminadas. La fuente de las viviendas terminadas es el Ministerio del ramo (en sus diferente denominaciones, Vivienda, Fomento y posteriormente Transporte y de nuevo ahora Vivienda), mientras que la fuente de las cifras correspondiente a los Censos es el INE.

5. Doble definición estadística de hogar: 1.”Persona o grupo de personas que ocupan en común una vivienda familiar principal o parte de ella, y consumen y/o comparten alimentos u otros bienes o servicios con cargo a un mismo presupuesto”. EUSTAT (Estadística de Gasto Familiar). 2.”Grupo humano formado por una o varias personas que residen habitualmente en una vivienda familiar todo el año o la mayor parte del mismo, no teniendo por qué existir necesariamente vínculos familiares entre los miembros del grupo. (INE. Encuestas). Es decir de acuerdo con esa segunda definición el número de hogares es coincidente con el del numero de viviendas principales, mientras que con la primera el número de hogares -identificado con el de familias- es por definición inferior al número de esas viviendas.

6. En el decenio 1991-2001 el descenso fue de 0,43, en el siguiente de 0,29 y finalmente en el de 2021-2011 de tan solo 0,03

7. El tamaño medio del hogar registrado en el último Censo (2021) se situó en 2,56, con una reducción respecto al del Censo precedente (2011) de tan solo 0,03 puntos, lo cual parecería indicar que se ha alcanzado- o está próximo- el suelo de este indicador, aunque al examinar los datos territorialmente se comprueba que hay provincias en las que se registran valores todavía inferiores a esa media nacional. Por lo demás según las proyecciones del INE ese tamaño medio en 2024 ya habría descendido a 2,50 y para el año 2039 proyectaba un descenso hasta 2,36 con valores incluso inferiores a 2 en algunas provincias. Pero en cualquier caso lo que si cabe destacar es el menguante peso de esta variable en la componente de los incrementos del parque de viviendas principales : de representar en 2001 casi el 76% de los mismos (frente a solo 24% determinado por el incremento de población), en 2021 pasó a representar poco menos de la mitad (48,4%) frente al 51,6% determinado por el débil incremento de población (poco más de 600 mil personas en el decenio); aunque este último componente ha experimentado en los años posteriores a es último Censo un incremento muy intenso, triplicando (1,7 millones de nuevos residentes) en esos escaso años el experimentado a lo largo de la precedente década ( 2021-2011), lo cual habría generado de por sí la necesidad de un incremento en el parque de viviendas principales de unas 675 mil viviendas aproximadamente.

8. Ejemplo ilustrativo de lo anterior es que mientras que en 1991 frente al porcentaje del promedio nacional de viviendas vacías (14,4%) las cifras provinciales se movían dentro de una horquilla entre el 11,7% de Barcelona y el 20,3% de Lugo, en 2021, para ese mismo porcentaje nacional, la horquilla pasó a estad definida por un mínimo del 6,1% de Vizcaya y nada menos que un 43,7% de Ourense

9. Entre 1991 y 2001 el parque de vivienda se incrementó en 3.740.420 ( 21,7% ) pasando de 17.206.134 a 20.946.554 ; las viviendas principales lo hicieron en 2.446..234 ( 20,8%) pasando de 11.734.583 a 14.180.817; y por su parte la suma de secundarias más las vacías aumentaron 1.273.240 (23,3%), pasando de 5.471.551 a 6.744.790.

10. Consecuencia lógica de la inexistencia de un único mercado frente a los múltiples submercados locales que existen con distintas formas y factores de interconexión. Cuestión esta esencial en el análisis de “lo inmobiliario” y que con harta frecuencia se pasa por alto, no se sabe cuánto por ignorancia y cuánto intencionadamente en análisis que lejos de cualquier asomo de ‘cientifismo’, están lastrados por la ideología (de los supuestos “analistas”).

11. A un promedio de poco más de 90 mil viviendas anuales

12. Sobre este extremo existe una inexplicable incongruencia entre los datos procedentes de las principales y más fiables fuentes. Los señalados arriba provienen de las estadísticas publicadas por el actual Ministerio de la Vivienda sobre transacciones inmobiliarias (Compraventas, Series 2004-2024) y se alejan llamativamente de los que aparecen en las publicaciones del INE (Transmisiones de derechos de propiedad. Serie 2007-2024). En concreto según la publicación del INE las ventas de vivienda nueva para el referido periodo ascendieron a 483.760 (casi el doble que las recogidas en las publicaciones del Ministerio), mientras que las contabilizadas como de vivienda usada arrojan un cifra bastante menor (1.992.760 equivalente al 80% de la cifra proporcionada por el Ministerio). Divergencia aun más inexplicable porque las del INE recogen las herencias y donaciones mientras que las del Ministerio solo las compraventas.

13. Cifra que el INE eleva a 483.760, es decir 225.738 más que las que figuran en la estadística del Ministerio de Vivienda.

14. Por su importancia tanto para el diagnóstico como para el diseño e implementación de las políticas, las diferentes estimaciones de éste merecen ser estudiadas con el máximo rigor y detalle, pero ya se puede avanzar desde aquí que las proporcionadas tanto por el Ministerio como por el Banco de España están muy infraestimadas siendo su fiabilidad extremadamente dudosa.

15. La situación sobre las circunstancias en la ocupación del parque- viviendas principales ocupadas permanentemente, viviendas ocupadas ocasionalmente (segundas viviendas y viviendas desocupadas o vacías de modo prácticamente permanente- , se deduce del consumo eléctrico anual, en vez de confiarse a la información obtenida simplemente por los agentes censales. Las críticas a esa metodología, basadas en la posibilidad de fraudes por parte de los propietarios para simular consumos frente al riesgo de hipotéticas penalizaciones a la desocupación, carecen de suficiente fundamento por ser generalizaciones a partir de hechos anecdóticos.

16. 206 municipios.

17. Excluidas algunas netamente turísticas como Marbella, Torrevieja o Las Palmas de GC).

18. Madrid con el 6,3%, Zaragoza con un 4,7%, Palma con 4,9% Bilbao con 5,5%, Vitoria -Gasteiz con 4,1%.

19. Ciudades metropolitanas en el entorno de la capital, tales como Móstoles (3,1% de viviendas vacías), Getafe (3,6%), Leganés (3,3%), Fuenlabrada (2,9%)y Alcorcon (3,2%).

20. La de la dificultad o imposibilidad de satisfacer la elemental y básica necesidad humana de disponer de un alojamiento en condiciones acordes con los estándares propios del grado de progreso alcanzado en el histórico devenir del ser humano, dentro de las sociedades en las que se ve abocado a vivir.

Cuando el director general de Airbnb en España afea a las Administraciones públicas la utilización de su compañía como una excusa conveniente para no asumir responsabilidades políticas, visualiza públicamente lo que los principales agentes sociales venían denunciando desde hace décadas. La progresiva y constante desaparición de lo público en la gestión urbana y más concretamente de las políticas de vivienda ha llegado a un nivel límite. No hay nadie en el timón del barco. O mejor dicho, el mercado lleva siendo desde hace tiempo el principal planificador de la ciudad.

Efectivamente podemos encontrar numerosos estudios que resaltan como en el modelo neoliberal, la vivienda se ha convertido en uno de los activos financieros más importantes y objeto preferente de especulación. La importancia de la vivienda como elemento básico para el bienestar y la salud ha sido desplazada por una visión mercantilista que la considera un mero activo financiero. Es decir, se ha perdido la función social y demográfica básica que caracteriza especialmente a las viviendas principales.

En toda Europa, pero especialmente en los últimos años en el sur del continente, la inversión a gran escala en los mercados residenciales y su manifestación en procesos de turistificación y gentrificación ha dado lugar a una creciente suburbanización de la población más vulnerable, dificultad para acceder a la vivienda debido al aumento de los precios, la precariedad residencial, al descenso de la propiedad y el aumento de los alquileres.

Esta creciente financiarización de la vivienda e intervención de grandes fondos de inversión se refleja en una situación de creciente gestión especulativa de la vivienda en la que la demanda supera a la oferta, lo que hace que los precios sean inasequibles para las personas con ingresos medios. A su vez, junto a las dificultades para acceder a la vivienda, cabe destacar la creciente dificultad para pagar el alquiler o la hipoteca, la amenaza de desahucio y la interrupción de servicios básicos como el gas, la electricidad o el agua por impago. Estas dificultades para acceder a la vivienda son especialmente graves si se tiene en cuenta constante disminución de la oferta de vivienda pública en el mercado. De hecho, el acceso a la vivienda se ha convertido en una característica definitoria de los nuevos modelos de estratificación social y desigualdad.

De hecho para entender adecuadamente el papel de la vivienda en el actual modelo social se deben analizar dos cuestiones especialmente importantes: los cambios sociodemográficos asociados a la segunda transición demográfica y la importancia, tal como indica ONU-HABITAT del tipo del tipo de vivienda y tenencia como elementos de bienestar social básico.

Desde la perspectiva de los retos que plantea la segunda transición demográfica, en 2050 las personas mayores superarán en número a los adolescentes y jóvenes (de 15 a 24 años). A su vez el nuevo modelo demográfico se caracteriza por una creciente disminución del tamaño de los hogares, predominio de los hogares unipersonales y nuevos modelos familiares, así como de un constante envejecimiento de la población. Todo ello se plasma en una mayor dificultad en el acceso a la vivienda y la formación de hogares, especialmente entre la población más joven que en gran medida se ve determinada por las características de las políticas públicas de vivienda. A esto hay que unir el importante efecto demográfico de los ciclos migratorios que suele caracterizarse por componente cíclico no permanente en el tiempo. Estos cambios demográficos tendrán un impacto tangible en la planificación de la vivienda en general y en la vivienda social en particular. En este sentido resulta evidente que la política de vivienda debe basarse en la información demográfica ya que tiene el reto de incorporar la incertidumbre y los ciclos demográficos en la gestión de los mercados de vivienda para evitar el desajuste la escasez estructural de oferta y la demanda.

El segundo aspecto clave para abordar la importancia de la vivienda como elemento definidor del nuevo modelo de estratificación social es la tipología y calidad de la vivienda y su entorno construido. La importancia de la vivienda social y saludable como medio eficaz para paliar los efectos de las desigualdades está ampliamente reconocida en los principales foros internacionales. De hecho, se ha destacado la importancia de establecer normas mínimas para una vivienda equitativa y digna en lo que respecta a la salud, ya que hasta ahora las normas de vivienda carecían de una perspectiva de salud pública. Así, los estudios que han analizado hasta ahora la relación entre la vivienda y la salud han demostrado la clara relación entre la salud y las características ambientales de las zonas residenciales.

La salud y el bienestar de la población se ven influidos por la exposición compartida a factores contextuales. En otras palabras, no están relacionados exclusivamente con las características individuales, sino que vienen determinados por las características urbanas de las zonas que rodean los hogares. Las condiciones de la vivienda y del barrio, la disponibilidad de infraestructuras sociales y servicios públicos que aseguren a la población el poder cubrir sus necesidades y adecuados niveles de cohesión social son un elemento clave que puede agruparse en tres grandes categorías: características del área, condiciones internas de la vivienda y régimen de tenencia de la vivienda. En este contexto, la vivienda se ha convertido en una preocupación central no solo en la investigación académica, sino también en las agendas de políticas públicas, especialmente a nivel urbano. La Agenda Urbana Española, que se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible globales y la Agenda Urbana para la Unión Europea (Pacto de Ámsterdam, 2016), identifica el acceso a la vivienda como un objetivo estratégico para promover la sostenibilidad urbana, la inclusión social y la cohesión territorial.

Sin embargo estos planteamientos de la Agenda Urbana hasta ahora se han quedado en un carácter meramente propositivo, a expensas principalmente de la voluntad política de las administraciones locales. Administraciones que cómo hemos comentado al inicio han dejado en manos de los intereses inmobiliarios la gestión de la ciudad e intentan enmascarar su inacción con ocurrencias mediáticas como la última propuesta del alcalde de Málaga de construir vivienda de 40 metros para facilitar el acceso de la población joven a la vivienda en la ciudad. Administraciones que por otro lado cuando intentan regular el mercado inmobiliario, como se hace en ciudades cómo Berlín, París, o Estocolmo son acusadas de intervencionismo “casi comunista”.

Ante este panorama, se hace más necesario que nunca la vuelta de políticas claras, planificadas y rigurosas que partiendo de un análisis sólido, basándose en las orientaciones de las Agenda Urbana, las expectativas demográficas de cada municipio y la situación de los mercados residenciales locales, desarrolle políticas activas de vivienda pública para la población más vulnerable por edad y situación socioeconómica. Una política centrada en las necesidades específicas de los mercados residenciales locales que vuelva a situar a la vivienda en una dimensión residencial y social, al margen de las especulaciones financieras, que nunca debió perder.

La vivienda es un derecho humano no una mercancía. Esta consigna nos ayuda a pensar cómo debemos cambiar las políticas públicas de vivienda, del espacio público y de ciudad, para frenar y revertir la vulneración del derecho a la vivienda, la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, la gentrificación de los barrios y defender el derecho a la ciudad de raíz mediterránea.

Mi aportación a este debate sobre la vivienda que abre Espacio Público es poner el foco en cómo hacemos realidad el artículo 47 de la Constitución (CE), sobre todo en cómo impedimos que la especulación en materia de suelo siga dilapidando interés general:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. Es decir, valor de uso en lugar de valor de cambio del suelo.

Impedir la especulación en la utilización del suelo es justo lo que no se ha hecho a lo largo de estos casi 50 años de democracia. Y es necesario abrir este melón para cambiar todo lo que tenga que ser cambiado para que la vivienda sea un derecho real y efectivo. Y para ello los artículos de la CE 33  y 128 sobre la función social de la propiedad, y de la riqueza nacional sometida al interés general, respectivamente, resultan útiles porque son fruto del aprendizaje de la historia de la lucha de clases.

La batalla ideológica dada -y ganada hasta el momento- por los partidos de estado, los medios de comunicación de masas, el poder financiero, el capital y lobistas inmobiliarios ha conseguido que la mayoría de la población asuma que la vivienda es una mercancía. Esa asunción ha tenido momentos críticos como las movilización de Juventud sin Futuro, la movilización y organización social ante los cientos de miles de desahucios provocados por el dejar hacer del bipartidismo en la crisis financiera desatada en 2008, o las movilizaciones que se están dando en Andalucía y otras comunidades autónomas en defensa del derecho a la vivienda y a la ciudad.

Eso del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, veamos los datos en Andalucía:

El Censo de Vivienda y Población 2021 dice que en Andalucía hay, 4.302.184 viviendas, de las que 641.437 son viviendas vacías y 105.927 viviendas con fines turísticos. Save the Children en su informe “Aquí no hay quien viva Andalucía”(1), establece que el 34,4% de los hogares andaluces son infraviviendas.

Por poner en contexto estas cifras pensemos que el parque público gestionado por la comunidad autónoma andaluza es de 49.211 viviendas en alquiler y 25.745 en compraventa con pago aplazado.

Estos datos evidencian que la ingente cantidad de dinero público que el bipartidismo ha movilizado para la política de vivienda no ha servido para que la ciudadanía pueda disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Digna que incluye su rehabilitación para mejorar la acccesibilidad, el confort térmico o eficiencia energética, y la regeneración del espacio público. Adecuada porque no nos suponga más del 30% de la renta disponible que establece como óptima ONU HABITAT. (Otro día podríamos hablar de esa agencia de la ONU).

CC.OO publicó en 2024 el informe “Cuatro décadas fallidas de política de vivienda” (2) que hace una aproximación al dinero público movilizado para, en teoría, facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada: 200.000 millones de euros (a valor de 2023), desde 1982 hasta 2022.

La realidad es que las VPO construidas con nuestros impuestos se han descalificado e ingresado al llamado “mercado inmobiliario” contribuyendo a la especulación en lugar de mantenerse como parque público de vivienda. Es más, el Plan Vive en Andalucía 2020-2030 (3), establece la descalificación AUTOMÁTICA de las VPO, en la siguiente secuencia:

• Viviendas de Régimen Especial: Descalificación automática a los 15 años. Límite de renta (2025) hasta 3,00 veces el IPREM.
  • Viviendas Protegidas de Régimen General: Descalificación automática a los 10 años. Límite de renta (2025): Hasta 4,00 veces el IPREM.
  • Viviendas Protegidas de Precio Limitado:  Descalificación automática a los 7 años. Límite de renta (2025): Hasta 5,50 veces el IPREM.

Es decir, todas las viviendas de VPO ingresarán de nuevo al “mercado inmobiliario” aumentando la especulación en lugar de mantenerse como parque público de vivienda.

El acceso a una vivienda digna y adecuada sigue siendo un imposible y la situación ha empeorado desde que la financiarización de la economía y la economía especulativa, con sus fondos buitres, llegaron para convertir viviendas en alojamientos turísticos. Si en los años 1990 y principios de los 2000 las políticas públicas de vivienda, fruto de la alianza del bipartidismo con el capitalismo inmobiliario español, permitieron el asalto al territorio con la liberalización del suelo, la construcción de millones de viviendas y la subida astronómica del precio del m2, ahora el asalto es a la cuidad consolidada, a las viviendas construidas, a los barrios y comercios de nuestras ciudades.

La vivienda es un derecho humano, no una mercancía. Y la ciudad no es un lugar para la especulación sino para la convivencia y el desarrollo de vidas dignas de ser vividas, con servicios públicos adecuados a los derechos y necesidades de la población. Y para impedir la especulación del suelo las medidas deben contemplar las viviendas construidas, las VPO y “libres” y las viviendas que puedan construirse en adelante, y ponerlas en relación con el envejecimiento de la población y el crecimiento vegetativo negativo que tiene en la inmigración el único vector de crecimiento.

Cuál es la vida útil de una vivienda, cuánto beneficio puede obtenerse de esa vivienda a lo largo de su vida útil y quién y cómo la obtiene, es parte de la batalla ideológica que debemos dar las buenas gentes y organizaciones que peleamos por el derecho a vidas dignas de ser vividas.

La vivienda como campo de disputa urbana

Málaga atraviesa la crisis de vivienda más grave de su historia reciente. Mientras la ciudad se proyecta al mundo como destino turístico global y polo de inversión inmobiliaria, el acceso a la vivienda para su población residente es cada vez más inalcanzable. Esta crisis no es coyuntural, forma parte de un patrón global donde la vivienda ha sido transformada en activo financiero, vehículo de rentabilidad para elites locales e inversores globales.

Málaga no escapa a esa lógica. A su tradición histórica de rentismo se suman décadas de dependencia del turismo como motor económico. El resultado es un territorio crecientemente capturado por dinámicas extractivas: el capital fluye hacia el suelo, los precios se disparan y los habitantes son desplazados.

Acumulación por desposesión y ciudad mercancía

El fenómeno se explica desde lo que el geógrafo David Harvey denomina “acumulación por desposesión”. Las políticas municipales han jugado un papel activo en este proceso: liberalización del mercado inmobiliario, fomento o falta de regulación de usos turísticos de la vivienda, externalización de la gestión del suelo público. Estas medidas, lejos de garantizar el “derecho a la ciudad”, han facilitado la transferencia de bienes comunes —vivienda, espacio público, identidad urbana— al circuito de la rentabilidad privada.

Como advierte el urbanista Álvaro Sevilla-Buitrago en su libro “Contra lo común. Una historia radical del urbanismo”, el urbanismo ha servido históricamente como instrumento para organizar el privilegio espacial. En Málaga, esta lógica se materializa en un centro histórico convertido en parque temático turístico, donde las residentes han sido sistemáticamente expulsadas.

Según datos del INE (febrero de 2024), Málaga registra 41.038 viviendas turísticas, 16% más que el año anterior. En el centro histórico, hay barrios como La Merced con más del 68% de las viviendas destinadas ya a este uso. Aunque el Ayuntamiento ha modificado el Plan General de Ordenación Urbana para prohibir nuevas viviendas turísticas en 43 barrios donde superan el 8% del parque residencial, estas medidas no son retroactivas y los barrios más afectados seguirán soportando una saturación extrema.

La transformación del mercado tiene consecuencias directas sobre los precios. En 2024, el precio medio de venta en Málaga capital alcanzaba los 2.668 €/m², con un crecimiento del 14% interanual y en 2025 ha seguido subiendo un 10%, siendo la segunda ciudad de España con mayor incremento del precio de la vivienda, después de Madrid. El m2 en venta alcanza los 2.757€, eso quiere decir que un piso de 80m2 cuesta más de 220.000€. El precio del alquiler se situaba en 2024 en 13,93 €/m² al mes, el más alto de Andalucía, y aunque se ha moderado algo la subida no ha dejado de crecer. En febrero de 2025, el precio medio alcanzó los 15,78 €/m² al mes, lo que equivale a 1.262 euros mensuales para alquilar un piso de 80 m2, una carga que supera ampliamente el 30% de los ingresos de muchas familias.

Esta presión se ve agravada por fenómenos como la conversión de locales comerciales en viviendas turísticas, debilitando el comercio de proximidad y la transformación del tejido urbano tradicional, degradando la vida de barrio. Entre 2021 y 2023, se registraron 839 cambios de uso, de los cuales 327 correspondieron a comercios. Esta tendencia se intensificó en 2024 y continúa en el primer trimestre de 2025, con la concesión de casi 474 licencias, creando más de 700 viviendas turísticas en los últimos 4 años, además de unas condiciones de confortabilidad muy cuestionable en cuanto a iluminación, ventilación, etc.

El discurso oficial insiste en que “más construcción de vivienda” resolverá el problema, pero la realidad es distinta: el nuevo parque residencial se destina mayoritariamente a inversores, turistas o población de renta alta, no a cubrir necesidades locales. Además, la rigidez del mercado inmobiliario y su lógica especulativa perpetúan el alza de precios.

A ello se suma la existencia de 16.638 viviendas vacías en la capital (INE, 2021), una cifra que ignora el volumen adicional secuestrado por el mercado turístico. Estudios recientes atribuyen hasta un 31% del aumento de los precios del alquiler a la expansión de las viviendas de uso turístico.

Gentrificación, turisficación y biopolítica de la sustitución

El alcalde Francisco de la Torre llegó a sugerir que los jóvenes y trabajadores que no pueden vivir en Málaga se trasladen a municipios del interior de la provincia. Una frívola propuesta que se desentiende de la gravedad del problema y revela una combinación de desinterés institucional y desconocimiento, cuando no connivencia con intereses privados. A veces, los mismos gobernantes están directamente involucrados o rodeados de un entorno de allegados y agentes económicos que presionan para mantener el statu quo.

Siguiendo al filósofo Michel Foucault, puede entenderse este proceso como una biopolítica de la sustitución: se desplaza a la población residente para hacer sitio a residentes temporales, turistas y nómadas digitales de mayor poder adquisitivo. No se trata de un “efecto colateral”, sino de una reconfiguración activa de la ciudad al servicio de su rentabilización.

Este fenómeno reproduce patrones históricos del urbanismo capitalista: la ciudad como mercancía, el espacio como recurso para el beneficio privado, la vivienda como activo de inversión antes que como derecho.

Como señala el antropólogo Jaime Palomera, el mercado inmobiliario actual funciona como un “Monopoly amañado” donde siempre ganan los grandes tenedores. Desde la liberalización del alquiler en 1985 (Decreto Boyer), las políticas públicas han consolidado el poder del mercado y debilitado la protección de los inquilinos.

Repensar la vivienda, repensar la ciudad

La vivienda protegida (VPO) se presenta como la solución, pero resulta insuficiente, ya que puede venderse al cabo de pocos años en el mercado libre, contribuyendo a la inflación de precios. De haberse mantenido su calificación indefinida, España dispondría hoy de varios millones de viviendas asequibles, como ocurre en países europeos donde se sigue protegiendo el parque público.

La experiencia internacional demuestra que otra gestión es posible. Viena mantiene un 60% de vivienda pública en régimen de alquiler asequible; en Singapur, más del 80% de la población accede a vivienda pública mediante sistemas que limitan la especulación.

En Málaga, sin embargo, prevalece una política miope, vendiendo el suelo público a inmobiliarias, la promoción de vivienda de lujo y la permisividad con la turistificación. Mientras tanto, los residentes son relegados a los márgenes del mercado o directamente expulsados.

La puesta en marcha del Plan de Vivienda y Suelo 2023-2027 del Ayuntamiento de Málaga promete promover 4.100 viviendas protegidas. Sin embargo, este plan adolece de dos grandes limitaciones: en primer lugar, su ejecución real está muy por debajo de las necesidades actuales, con apenas 2.466 viviendas iniciadas; en segundo lugar, sigue enmarcado en una lógica de producción de vivienda nueva sin corregir las dinámicas especulativas existentes. Al no blindar la permanencia indefinida de la protección, buena parte de las futuras viviendas acabarán siendo absorbida por el mercado libre. Además, el plan no aborda medidas esenciales como la penalización de viviendas vacías o la reconversión de pisos turísticos.

En el último año, Málaga ha vivido un potente ciclo de movilizaciones ciudadanas en defensa del derecho a la vivienda. Desde junio de 2024, tres grandes manifestaciones —la última en abril de 2025— han sacado a las calles a decenas de miles de personas convocadas por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos y la plataforma Málaga para Vivir. Bajo lemas como “Málaga para vivir, no para sobrevivir” y “Nos quedamos”, las protestas denuncian la turistificación, la expulsión vecinal y la falta de políticas públicas para garantizar el acceso a una vivienda digna. Estas movilizaciones expresan un cambio de clima social ante un modelo de ciudad orientado al beneficio inmobiliario.

La raíz del problema es cultural, económica y política. Se necesita voluntad para aplicar medidas que ya han demostrado su eficacia: regulación de alquileres en áreas tensionadas, gravamen de la vivienda vacía, apoyo a cooperativas de vivienda en cesión de uso, reconversión de pisos turísticos a alquiler social, control de precios en el mercado residencial.

Pero sobre todo, es urgente cambiar el marco cultural: la vivienda no es una mercancía, es un derecho. Etimológicamente, “vivienda” viene de vivere, vivir. Su función no es la acumulación de capital, sino el sustento de la vida humana.

Mientras no se actúe con decisión, lo que está en juego en Málaga no es solo el acceso a una vivienda digna, sino el modelo de ciudad: ¿Queremos una ciudad para vivir, o una ciudad para rentabilizar?

No esta de más empezar por recordar la gravedad de la situación. El acceso a la vivienda es hoy el principal elemento de desigualdad en España. La subida abusiva y desorbitada de los precios de alquiler afianza la posición de los rentistas, de las oligarquías financieras, que extraen sus grandes plusvalías de las personas inquilinas, de los salarios de la clase trabajadora. Riesgo de exclusión social, hacinamiento, incertidumbre y ansiedad, proyectos vitales rotos son algunas de sus consecuencias.     

Además, podemos afirmar que es el factor desencadenante de un gran cambio social: se liquida la sociedad basada en la igualdad de oportunidades y se camina hacia una jerarquización social que coloca a las personas en función del acceso a la propiedad inmobiliaria. El retroceso es enorme. Estamos más cerca de la sociedad estamental del siglo XIX que de la sociedad del bienestar del XX.

Echemos un momento la mirada atrás. La especulación, junto al pelotazo urbanístico y la corrupción, han sido seña de identidad del modelo residencial español. Durante años, este modelo se concreta en el mantenimiento de una legislación urbanística de carácter especulador, una política de vivienda de carácter económico cuyo objeto es tirar de sector de la construcción y un mercado financiero carente de control público.  

No debemos olvidar que para que esta operación tenga éxito y genere importantes ganancias se necesita una trama bien urdida entre el poder político, las grandes empresas promotoras-constructoras y los poderes financieros.  

A pesar lo años y de lo cambios introducidos en este sistema, el bipartidismo sigue rehén de esa trama, intentando hacer compatible lo que es imposible de conciliar, el derecho a la vivienda y la especulación inmobiliaria.

En este escenario, el artículo 47 de la Constitución Española que recoge el derecho a una vivienda es papel mojado. Nace muy débil y el proceso de vaciamiento de las Constituciones sociales que opera desde la UE con la imposición de la primacía del mercado y la libre competencia aseguran su ineficacia.  

Necesitamos cambiar las reglas de juego ¿Qué hacemos?¿Plantear la reforma de la Ley estatal de vivienda?

La Ley 12/2003, por el derecho a la vivienda, quedó bastante lejos de su objetivo, garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible. El equilibrio de fuerzas no permitió avanzar más.

Medidas asumidas por muchos estados europeos eran tildadas de extremismo ideológico. A modo de ejemplo, podemos citar: regular el alquiler teniendo como referencia general el contrato indefinido, controlar de manera efectiva los precios abusivos de alquiler, regular y controlar a los intermediarios en el mercado de alquiler, plataformas o agencias inmobiliarias, establecer obligaciones ciertas, responsabilidades y sanciones, en su caso, a los grandes tenedores o posicionar a los sindicatos de inquilinas como instrumento de organización y defensa de los intereses de las personas arrendatarias. Todas ellas fueron rechazadas.

En estos momento, de todas las propuestas arriba apuntadas, me quedo con la última: la organización de los y las inquilinas como palanca de cambio.

La PAH tuvo un papel fundamental a la hora de denunciar y parar los terribles desahucios tras la crisis del 2008, al igual que ahora los sindicatos de inquilinas denunciando los precios abusivos de los alquileres. En realidad, los avances que en materia de vivienda se han dado en Cataluña tienen que ver con su fuerza en ese territorio.    

¿Cuál sería el objetivo? Llegar a un nuevo equilibrio de poder entre propietarios e inquilinos, que permita cambiar las reglas impuestas por la parte fuerte.

Se trataría de emular el pasado más exitoso de la gestación del Estado Social, que se sustentó sobre el pacto capital-Trabajo. Este pacto se baso en el reconocimiento de los sujetos del conflicto y en la intervención para lograr un reequilibrio de la posición entre ambos. La intervención normativa pública era necesaria para ese reequilibrio y se despliega en un doble frente: La promoción sindical y la tutela del trabajo en el mercado. Sería difícil entender el Estado social sin las leyes que cumplen esta función. Igual que su debilitamiento empezó con las reformas laborales que rompieron ese equilibrio.

Asimismo, sabemos que los derechos sociales, también el derecho a la vivienda, son derechos de conflicto, y su efectividad depende mayormente de la posición de las partes.

Lo que en la sociedad de la posguerra significó el Trabajo, como eje sobre el que articular la sociedad del bienestar y la cohesión social, hoy es la vivienda. Lo que significó la lucha de clases es ahora la lucha por el derecho a la vivienda. Sin vivienda no hay derechos, no hay vida posible. La defensa del derecho a la vivienda puede ser un punto de encuentro para muchos sectores sociales.

Los sindicatos de inquilinas y las organizaciones por el derecho a la vivienda, junto a los partidos políticos defensores de este derecho, deben sumar fuerzas, articular las movilizaciones y las denuncias, presionar con todas las herramientas a su alcance hasta conseguir un reequilibrio de poder entre las partes, propietario e inquilino. En ese momento, habrá una posibilidad real de cambiar el modelo, las reglas, de hacer de la vivienda un derecho y no un negocio.

Después de años de militancia tengo claro que el debate por el derecho a la vivienda es infructuoso porque no disponemos de un concepto común de lo que implica el bienestar residencial, el disfrute real de este derecho, los mínimos imprescindibles que habrían de estar garantizados para todos. Los elementos de bienestar se van desvaneciendo porque cada vez son más caros: el mercado se los come.

Literalmente el derecho a la vivienda se está miniaturizando: menos metros cuadrados, menos ventanas, menos acceso a suministros, viviendas en garajes y locales sin cédula de habitabilidad, caravanas, habitaciones compartidas en viviendas a su vez compartidas entre otras fórmulas. Históricamente hemos evadido esta responsabilidad. En la transición a la democracia se evitó abrir este melón y hasta hoy está pendiente de construir. Y sin esta base conceptual el debate sobre el derecho a la vivienda se convierte en un conflicto cada vez más profundo que nos divide, nos empobrece y nos enfada. A continuación, comparto algunas reflexiones con intención de enriquecer el debate, darle profundidad y motivar la acción.

Consensuar qué entendemos socialmente por bienestar residencial como prerrequisito para avanzar

Solo así podremos decidir los parámetros que lo garantizan y asumir el compromiso colectivo de conquistarlo y defenderlo. Es alarmante que esté tan desdibujado. Que una sociedad conocedora de las condiciones de carencia material extrema en que vive una gran mayoría no se sienta interpelada teniendo medios económicos y materiales más que de sobra. España se lo puede permitir.

Los medios de comunicación no dejan de hablar de ello, expertos de todas las disciplinas llevan décadas publicando al respecto, los políticos recurren con frecuencia a la vivienda para rentabilizar el descontento y los colectivos sociales cobran cada vez más fuerza. Hablar de vivienda está de moda. Nadie es ajeno a que la vivienda es el epicentro de la desigualdad social y sin embargo somos incapaces de avanzar en el diálogo. Nos faltan definiciones consensuadas, marcos conceptuales comunes para poder entendernos.

La confusión radica en que el derecho a la vivienda no forma parte de nuestro Estado del Bienestar y, por tanto, no están determinadas las condiciones mínimas garantizadas en tanto que derechos sociales (y derechos humanos), como sí lo están la asistencia sanitaria, la educación y las pensiones. Dependiendo de cada contexto social; el bienestar residencial puede significar tener servicio doméstico 24h o acceso a la lavadora del piso compartido más de una vez por semana.

Desde Ideas en Guerra hemos estado trabajando el concepto de bienestar residencial con el objetivo de conformar un marco desde donde imaginar y construir oportunidades reales para el cambio social. Aunque esté lejos de nuestro día a día, la definición existe y está consensuada mundialmente. Según la ONU el derecho a una vivienda digna y adecuada viene determinado por la garantía de los siguientes elementos:

1. Seguridad jurídica en la tenencia, de la mano de prohibición de desalojos forzosos in alternativa real.
2. Disponibilidad de servicios e infraestructuras, enlazada con el derecho al barrio/ciudad.
3. Gastos soportables, los suministros y el mantenimiento no pueden comprometer la satisfacción de otras necesidades básicas como la alimentación equilibrada, transporte, medicamentos, educación…
4. Habitabilidad, adecuación de las características de la vivienda a las necesidades del hogar: dimensiones, intimidad, accesibilidad…
5. Asequibilidad, adecuación a la renta disponible.
6. Localización y adecuación cultural que permitan un desarrollo vital satisfactorio. (Observación General Nº 4 del Comité DESC)

Se trata de las condiciones sin las cuales la vivienda no puede cumplir su función social: permitir que la personas desarrollen su personalidad, intimidad y proyectos de vida.

Por el contrario, en su ausencia, estas dimensiones miden la exclusión residencial. Y ahí también tenemos consensuados internacionalmente definiciones y criterios que definen las situaciones que deberían ser inaceptables en una sociedad. Se trata de la European Typology of Homelessness and Housing Exclusion; un marco conceptual transnacional desarrollado por la Federación Europea de Organizaciones Nacionales que trabajan con Personas Sin hogar que clasifica trece categorías operativas de situaciones residenciales en cuatro bloques: Sin techo, sin vivienda, vivienda insegura y vivienda inadecuada. Lamentablemente, estas tipologías, lejos de desaparecer, se están naturalizando.

También contamos con las definiciones aprobadas en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que vienen a unificar en todo el territorio español qué se entiende por gran tenedor de vivienda, condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, infravivienda o gastos y suministros básicos, entre otras. Aunque son muy escuetas y están sin desarrollar, son al menos una base teórica para comenzar un diálogo.

Con todas estas herramientas, sí se puede edificar un imaginario colectivo común, un nuevo contrato social que garantice un bienestar residencial universal e inviolable como derecho humano.

Pero ¿cómo se hace eso? Los espacios de debate progresistas y ecofeministas son ahora más necesarios que nunca

Nos tenemos que rearmar políticamente para conseguirlo y eso pasa por juntarnos, hablar y sobre todo, escucharnos. Los movimientos sociales ya lo estamos haciendo. En las asambleas de vivienda se comparten a diario experiencias terroríficas de amenazas e insultos de vecinos y empresas de desocupación, racismo explícito en el mercado de alquiler, desalojos forzosos sin alternativa más que normalizados y bulos sobre ocupaciones que corretean por nuestros móviles a sus anchas. La opresión que el mercado inmobiliario ejerce sobre la ciudadanía se puede cuantificar en número de desahucios, frecuencia en cambios de residencia, consumo de ansiolíticos, porcentaje de salario disponible tras el pago de la vivienda, bajas por enfermedad, adicciones, conformación de nuevos hogares, etc.

Cuando este malvivir se materializa en personas concretas que te hacen la vida imposible -amenazan a tu familia o te echan literalmente de casa- es fácil caer en lógicas violentas. Es una tensión social muy peligrosa. En las asambleas se canaliza esa angustia en movilización social, funciona muy bien. En colectivo es más fácil pasar de la particularidad de un sufrimiento individual a comprender que se trata de un problema estructural y políticamente diseñado para el beneficio económico de unos cuantos.

Para dar ese salto interpretativo son necesarios argumentos sólidos que nos brinden la fuerza y la legitimidad de ir más allá de cada caso individual y constituir posibilidades de transformación social. Las falacias que sostienen el modelo inmobiliario actual se combaten con sentido común, pero ¡ojo!  algunas están muy bien armadas, tanto, que parecen irrefutables. Por ejemplo, la idea de que no hay mundo más allá del capitalismo, y por tanto todas las vías de acceso a la vivienda han de desarrollarse bajo las lógicas del libre mercado. ¿en serio? No será fácil, rápido ni barato, pero claro que hay alternativas. Los espacios de reflexión y debate son imprescindibles para que cale la idea de que el modelo actual es insostenible. Estamos en un momento de cambio que hay que aprovechar.

El negocio de la vivienda en términos de conflicto.

Evidentemente vivimos un conflicto, y sin embargo, caben interpretaciones antagónicas.

Por un lado, el conflicto que pretende acabar con el negocio sobre la vivienda. La organización de hogares para defender sus derechos frente a la patronal inmobiliaria es una estrategia que está sobre la mesa gracias al Sindicato de Inquilinas y que no deja de sumar aliados. Resumiéndolo mucho, se trata de reproducir la lucha sindical laboral en el terreno inmobiliario que es donde se está conformando una nueva forma de estratificación social. La vivienda, y no el salario, es el principal eje de desigualdad, y es ahí donde se está dando la batalla. Como activista, este planteamiento es emocionante, y la realidad es que está cuajando.

Por otro lado, el conflicto que busca fortalecer el negocio sobre la vivienda. La inseguridad y el miedo es la gasolina para los discursos de la derecha más radical azuzada por el lobby inmobiliario. La gente entra en bloqueo cuando temen perder su modo de vida, su hogar, su familia; a la que se suma el estigma social de no pagar la vivienda. Este miedo es la materia prima del odio al pobre y al diferente. La población se radicaliza en su individualismo y se pone a la defensiva apoyando políticas que corren en su contra pero que les brinda una falsa sensación de protección. Buscan quien les proteja frente a un falso enemigo; salvar su vivienda a costa de otros. A la misma vez, esta actitud defensiva reduce cada vez más la conceptualización del derecho a la vivienda que apuntaba al inicio de este artículo.

El avance de los mensajes de extrema derecha en materia de vivienda es un factor que tenemos que considerar seriamente como adelantaba Ideas en Guerra en palabras de Alejando Solís hace apenas unas semanas. Los argumentos en defensa del rentismo tienen una carga ideológica muy potente que busca precisamente implantar un marco analítico de conflicto entre los propios explotados. Debemos estar observantes para ir ajustando el debate y frenar esta deriva. En mi opinión la fuerza está en consolidar formas de cooperación, sentimiento de comunidad y organización social. Desde casa es muy difícil hacerlo, el miedo paraliza. Hay que salir al encuentro de colectivos, asociaciones, sindicatos para sentir la fuerza de ser muchos. El antídoto al miedo en soledad es sentirse parte de un movimiento social enorme y fuerte. De ahí la importancia de las manifestaciones en la calle.

Cuando me preguntan por el derecho a la vivienda, creo oportuno recordar amablemente a mi interlocutor que el Tribunal Constitucional, en el año 2024, declaró de forma solemne que el derecho a la vivienda es, efectivamente, un derecho constitucional. Ni más ni menos que 46 años después de que se aprobara el tristemente célebre, por haber sido incumplido de forma reiterada, artículo 47 de la Constitución Española que habla precisamente de este derecho, pero en el marco de los principios rectores de la política social. Personalmente, quiero dejar claro de antemano que entiendo que este encuadramiento no sirve de excusa para ignorar la existencia del derecho porque en el mismo Título de la Constitución se encuadran derechos como el acceso a la Salud y la Seguridad Social, cuya exigibilidad por la ciudadanía a las Administraciones Públicas nadie ha puesto en duda.

Evidentemente, nada de esto es casualidad. Me parece muy acertada la reflexión que dice que en España no se ha hecho política de vivienda sino sólo política inmobiliaria. Desde la época franquista hemos dejado que el mercado inmobiliario resuelva “naturalmente” el problema del acceso a la vivienda sólo a través del incremento de la oferta de vivienda libre y protegiendo a los propietarios de suelo y al sector promotor; si acaso, este sistema era complementado con un conjunto de ayudas públicas para procurar a los promotores de las viviendas poner precios más baratos de venta y ayudas públicas financieras y fiscales a los futuros propietarios para poder facilitarles la compra de la vivienda. Efectivamente, es la famosa “vivienda de protección oficial”.

Este sistema de acceso a la vivienda, que se universalizó entre los años 70, 80 y 90 excusó a las Administraciones Públicas competentes de generar una infraestructura de un parque público de viviendas para la prestación de un servicio público de vivienda. A partir del boom inmobiliario del cambio de siglo, los precios de las viviendas libres se dispararon al punto que ya no era interesante para el sector privado construir viviendas protegidas y hubo que establecer reservas obligadas de suelo con destino a vivienda protegida en los desarrollos urbanísticos para disgusto y la queja unánime del sector promotor inmobiliario; reservas obligatorias de suelo que ellos ven como una carga urbanística a la que tienen que hacer frente porque les limita su negocio. Ya se sabe que el sector promotor está para hacer dinero; no para hacer política social.

Esto deja el derecho a la vivienda de la ciudadanía en manos del mercado porque, salvo muy escasas excepciones en algunas Comunidades Autónomas, ninguna Administración Pública ha invertido dinero público en generar un parque público de vivienda en alquiler que permita el acceso en condiciones asequibles. Tampoco los instrumentos de intervención en el mercado de suelo han sido operativos, pero esto es un tema que da para otro debate.

En este contexto, ya suficientemente dramático, la Comunidad de Madrid incluso empieza a vender su escaso patrimonio público de vivienda (en régimen de alquiler temporal) a los llamados “fondos buitre”, a precio de saldo, con el objeto de poder hacer caja e invertirlo en otras necesidades; extremo que los tribunales ya han censurado y anulado porque nadie en la Administración de la Comunidad siquiera se había molestado en justificar por qué dichas viviendas públicas ya no eran necesarias para la Administración. Este es el nivel de interiorización de nuestras Administraciones Públicas de sus responsabilidades públicas de la prestación de un servicio público para garantía del derecho a la vivienda.

A día de hoy, con el mercado de la vivienda absolutamente disparatado, ni siquiera al Banco de España se le escapa el riesgo sistémico que supone carecer de un parque de titularidad en manos de las Administraciones y que pueda prestar un servicio público de vivienda; haciendo ver que no es sólo una cuestión de derechos; es una exigencia macroeconómica.

Por poner sólo un ejemplo de lo que venimos diciendo, en Euskadi en el año 2008 se venía ya observando que los precios de la vivienda (las rentas de alquiler y cuotas hipotecarias) se estaban “comiendo” literalmente las prestaciones públicas en forma de renta para la garantía de un nivel mínimo de ingresos a las personas más vulnerables. En otras palabras, que el mercado de la vivienda estaba dinamitando por su propia base la política social de inserción social de las Administraciones. Y es en este contexto donde se tiene que fijar por ley el derecho subjetivo de acceso a percibir otra prestación de carácter complementario (prestación complementaria de vivienda) sólo para poder afrontar los gastos de la vivienda con el fin último de evitar que los precios de la vivienda mermen la cuantía de los ingresos mínimos de las personas vulnerables, que se querían garantizar. Este derecho subjetivo sigue vigente habiéndose ampliado el mismo en el año 2015 con la legislación autonómica de vivienda.  

De modo que el derecho a la vivienda no es sólo una cuestión doctrinal o de compromisos asumidos programáticamente en tratados internacionales por España. Es una cuestión de carácter social que comporta la necesidad de una vertebración básica de nuestra sociedad y de estabilidad de nuestro sistema económico como un pilar más de nuestro estado de bienestar.

En estas aparece, por fin, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Decir que llega tarde es quedarse corto. Pero, al menos, sí ha dado pie al Tribunal Constitucional, como hemos dicho más arriba, a declarar de forma definitiva que el derecho a la vivienda es un derecho constitucional y que, por lo tanto, las Comunidades Autónomas tienen la obligación de desplegar una política activa de vivienda en aras a favorecer la generación de un parque público de vivienda, al que se le da en la misma ley carácter de servicio de interés general. También, ya más recientemente, el Tribunal Constitucional ha sacado conclusiones de ese mismo derecho para determinar, por ejemplo, que las viviendas se tienen que usar como hogar de modo que dar un uso turístico de las viviendas no puede entenderse integrado en el derecho de propiedad y sólo será posible si lo autoriza el planeamiento urbanístico en su función de ordenar correctamente los espacios y las actividades que se desarrollan en los mismos.

Lo que es insoslayable en nuestra Constitución Española es la arquitectura institucional en el que debe articularse este derecho a la vivienda; que debe pasar necesariamente por las Comunidades Autónomas, muchas de las cuales aducen el “fuero” para evitar discutir del “huevo”. La anulación de la exigencia de la calificación permanente de la vivienda protegida (en Euskadi vigente desde 2003) por motivos competenciales es un ejemplo paradigmático de los inconvenientes de tener una política de vivienda dispersa y variada. En este sentido, también es lamentable que se haya dado tan poco espacio a los Ayuntamientos en una cuestión que les afecta tan directamente.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ciertamente es una herramienta de utilidad para aquellas Comunidades Autónomas que quieran tomarse en serio el problema, pero no tendrá efectos en aquellas otras que siguen apostando por el sector promotor y por el mercado para resolver el problema del acceso asequible a la vivienda. La víctima de esta dispersión de enfoque, nuevamente, la ciudadanía.

Como ejemplo de lo que decimos, la figura de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) de la ley. La constatación del tensionamiento del mercado ya justificaría, por sí misma, la adopción de medidas de intervención pública de carácter urbanístico y fomento acompañadas de otras en materia fiscal. Este tensionamiento del mercado inmobiliario justificaría también, en base a las exigencias de la función social de la propiedad de los inmuebles, condicionar su libre transmisión y poder delimitar las posibilidades de su libre explotación por la propiedad (por ejemplo, fijando límites a las subidas de renta en la renovación de alquileres, limitando los usos distintos del de vivienda, estableciendo condiciones a su libre transmisión, etc.).

No obstante, ya vemos que si la aplicación efectiva o no de esta figura queda al libre albedrío de las Administraciones Públicas competentes (léase aquí las Comunidades Autónomas al haber quedado excluidos de la ecuación los Ayuntamientos) el derecho a la vivienda, como derecho constitucional, quedará lejos de poder ser garantizado en unas condiciones básicas de igualdad (artículo 149.1.1ª CE) y distará mucho de ser efectivo (artículo 47 CE) en estas zonas, que, por cierto, conciernen a grandes aglomeraciones urbanas en el país. De modo que la Ley 12/2023, no sólo ha llegado tarde, lo que no tiene remedio, sino que ha llegado fatalmente condicionada por la estructura institucional que la tiene que desplegar.

Al hilo de esto que comentamos y enlazando con el título del debate me gustaría terminar resaltando la importancia que se debe dar al papel de la ciudadanía. El único derecho de subjetivo recogido en la Ley 12/2023 que lamentablemente está pasando desapercibido en el debate público es la acción pública recogida en su artículo 5 que, debe recordarse, puede extenderse a poder denunciar por entidades sociales y de defensa de derechos de vivienda la inactividad de la Administración Pública en esta materia de vivienda (me estoy acordando ahora de la desidia de algunos Ayuntamientos en perseguir las viviendas turísticas ilegales, o la contumaz renuencia de algunas Comunidades Autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado a pesar de tener indicios más que sobrados de la realidad de dicho tensionamiento, etc.). El empoderamiento ciudadano para denunciar judicialmente la inactividad o, directamente, la contravención de los mandatos de la Ley por las Administraciones Públicas puede ser de gran utilidad, con el apoyo de los tribunales de justicia, para dar pasos positivos en el blindaje de este derecho. 

Desde la red ciudadana Sevilla para Vivir, impulsada por asociaciones vecinales y colectivos sociales, nos sumamos al debate propuesto en Espacio Público sobre el derecho a la vivienda. Lo hacemos desde una ciudad inmersa en una profunda crisis habitacional, marcada por un proceso acelerado de transformación turística, acumulación especulativa y expulsión de vecinas, de sus barrios. Lo hacemos, también, con la convicción compartida de que el problema de la vivienda no se resolverá sólo con reformas legales, sino que exige una transformación radical del modelo de desarrollo que ha transformado la vivienda en una fuente de negocio especulativa y la ciudad misma en una mercancía.

En este contexto numerosos actores, desde grandes fondos de inversión internacionales hasta pequeños inversores locales, han desembarcado en el negocio de la vivienda atraídos por sus jugosos beneficios. Este proceso ha sido sostenido en el tiempo por un marco institucional y normativo que ha facilitado la entrada del capital financiero en el mercado inmobiliario. Comprar para alquilar a precios desorbitados, especular con el suelo, transformar viviendas en alojamientos turísticos: todas estas prácticas están teniendo un impacto devastador en la vida cotidiana de las clases trabajadoras. En lugar de garantizar la función social de la vivienda, el mercado inmobiliario opera como un dispositivo de extracción de valor social y concentración de la riqueza en pocas manos.

En la ciudad de Sevilla, en los últimos años, se han multiplicado sin control los apartamentos turísticos y la acumulación de viviendas en manos privadas. Esta expansión ha disparado los precios del alquiler, ha provocado la expulsión de población residente y ha desfigurado el equilibrio social, cultural y económico de nuestra ciudad transformando sus barrios. El fenómeno no se limita al centro histórico: afecta ya a zonas de la primera periferia urbana y desplaza en cadena a los hogares más vulnerables hacia áreas periféricas aún más precarizadas, donde los servicios escasean y la movilidad es limitada. Miles de jóvenes se ven hoy forzados a posponer o directamente renunciar a sus proyectos de vida autónoma.

Este proceso no es accidental. Responde a un proyecto de desarrollo urbano que se repite también en otras ciudades andaluzas como Málaga o Cádiz y que ha contado con el beneplácito de autoridades municipales y autonómicas, donde se ha priorizado la creación de una marca de ciudad, la captación de inversión y el crecimiento turístico por encima del bienestar colectivo. Mientras el Ayuntamiento permite que florezca un modelo de negocio extractivo, la Junta de Andalucía agrava la situación con normativas que convierten la vivienda protegida en mercancía, bloquea la declaración de zonas tensionadas y desatiende la necesidad urgente de una política de vivienda pública ambiciosa. En este contexto, se privatiza suelo público, se desmonta el parque de vivienda social y, en los barrios más desfavorecidos se ignora la necesidad de rehabilitación de edificios envejecidos y energéticamente ineficientes.

La última vuelta de tuerca ha sido el Decreto-Ley 1/2025 aprobado por la Junta de Andalucía, que transforma radicalmente el modelo de vivienda protegida: compra ahora y especula después. Bajo la apariencia de promover el acceso a la vivienda, permite precios muy por encima de las capacidades reales de las familias trabajadoras, reduce los plazos de protección a solo siete años y abre la puerta a que muchas de estas viviendas acaben en el mercado libre. Esto supone, de hecho, una transferencia de renta desde lo público hacia el sector privado, consolidando el uso de la vivienda protegida como vehículo de inversión y acumulación, en lugar de garantizar su función social.

Creemos que defender la vivienda como derecho implica también repensar la ciudad como un bien común, no como una marca o una mercancía. Eso exige medidas estructurales, pero también disputar el relato dominante que equipara el aumento del turismo y de la inversión privada con desarrollo económico y progreso social. Frente a esa visión, defendemos el derecho a permanecer, a decidir sobre nuestros barrios, a vivir en una ciudad que no nos expulse, que no se rinda a la especulación del capital inmobiliario ni a los supuestos beneficios de la masificación turística. No se trata solo de blindar el derecho a la vivienda en un texto legal. Se trata de politizarlo, de vincularlo a nuestro derecho a habitar la ciudad, de entender que las casas y los barrios donde vivimos son el resultado de la cooperación social de generaciones enteras, y que no pueden ser puestos al servicio del negocio privado mientras el derecho a la vivienda no esté garantizado para todas. No construiremos una ciudad justa mientras las casas se compran y vendan como mercancías y no se garanticen como bienes para vivir.

La justicia urbana que reclamamos debe traducirse en una agenda transformadora que confronte las lógicas de especulación en el sector inmobiliario. Hablamos de una moratoria real sobre nuevas licencias turísticas y de la reversión progresiva de los alojamientos turísticos hacia el uso residencial. También de frenar las dinámicas especulativas tanto en la vivienda protegida como en el mercado privado, donde los alquileres abusivos se han convertido en una fuente constante de malestar. Es urgente establecer mecanismos de control de precios y avanzar hacia modelos de vivienda pública bajo régimen de cesión de uso, donde el derecho a habitar esté por encima del derecho a lucrarse. Reducir la dependencia del monocultivo turístico, recuperar el suelo público y planificar la ciudad para la gente y no para los inversores que son pasos imprescindibles para garantizar ciudades vivibles.

Una ciudad vivible, significa para los vecinos y vecinas de Sevilla una ciudad saludable en la que haya proyectos de renaturalización y se apueste por conservar los pocos espacios naturales y verdes de la periferia de la ciudad. Y es que la planificación urbanística de nuestra ciudad expulsa a los ciudadanos de los centros de las ciudades -para destinarlos al turismo- hacia estas periferias con todo el impacto que ello conlleva no solo para el entorno natural sino para los modelos de movilidad de los vecinos, ya que no existe una red de transporte suficiente. Esta situación afecta directamente a nuestra salud, ya que, incrementa el uso del vehículo particular y por lo tanto la calidad del aire. Actualmente Sevilla ya registra indicadores negativos de niveles de contaminación según la Organización Mundial de la Salud (OMS) e incluso supera los nuevos valores de la Directiva europea de calidad del aire.

En las calles de nuestras ciudades ya está emergiendo un nuevo sentido común. El pasado 9 de noviembre, en Sevilla y Málaga, miles de personas salimos a la calle para decir basta a este modelo de ciudad. El 5 de abril tomamos las calles en toda Andalucía con cientos de personas diciendo no a la especulación. Somos vecinas organizadas, colectivos sociales, redes barriales y sabemos que esta transformación no puede ser obra de solo un actor. Por eso, apostamos por la construcción de alianzas amplias y la cooperación en red con múltiples iniciativas sociales, vecinales y ciudadanas que, desde distintos frentes, luchan por ciudades más justas, habitables y por proteger lo común frente a la mercantilización.

Hola, soy Quique Villalobos, tengo 56 años, me estoy comprando un piso y no he matado a nadie. 

Antes estuve 9 años de alquiler, pero empezamos pagando 70.000 pesetas y acabaron cobrándonos más de 700€, esto es, un incremento de casi un 70% en escasamente una década. 

La decisión de emanciparnos alquilando fue prácticamente obligada, no hubo nada ideológico, era lo que nos podíamos permitir en aquel momento. No teníamos ingresos estables, tampoco ahorros, nuestros sueldos ni se acercaban a lo que hoy podríamos considerar “mileurismo”. Veníamos de la crisis del 93 y comprar a finales de los noventa era inviable para nosotros por los elevados precios del momento, que en 1999 habían alcanzado subidas del 180%. Poco tiempo después, la escasa diferencia entre la cuota de alquiler y la letra de una hipoteca, unido al miedo a quedarnos en la calle cuando fuéramos mayores, nos empujó a buscar una casa que comprar.

A pesar de estar en los albores de la ola de la construcción, en la que se levantaron 6 millones de viviendas y que daría al traste con el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, no fue fácil. Nos inscribimos en el registro de demandantes de vivienda del IVIMA y la EMVS, pero lo descartamos como posibilidad porque la lista era infinita y la probabilidad una auténtica lotería. Encontrar una vivienda protegida y que encajase con nuestra situación económica, teniendo unas mínimas garantías, fue toda una gincana. Una vez encontrada, el principal reto era poder compatibilizar el pago del alquiler con las letras mensuales y trimestrales necesarias para completar la entrada del 20% del coste de la vivienda. Lo de conseguir que nos dieran una hipoteca ya lo veríamos a su debido tiempo; cuando llegásemos a ese río, cruzaríamos ese puente. El caso es que tuvimos que echar más horas que el Capitán Trueno; durante algo más de tres años dedicamos cerca del 70% de nuestros ingresos a pagar ambos pisos. Luego nos tocó esperar otros tres años para que nos dieran las llaves, en total seis años desde la firma del precontrato.

Durante los primeros años, el módulo de protección oficial iba creciendo a razón de un millón de pesetas cada vez. Los promotores clamaban por incrementos del 30% para garantizar la viabilidad de la vivienda protegida. Y entonces llegó el tamayazo y Esperanza Aguirre mandó a parar. 

Hasta entonces, promotores y constructores habían retrasado e incluso eludido la presentación de documentación para obtener la licencia de obra, condición necesaria para obtener la calificación definitiva de la vivienda protegida y, con ello, la fijación del módulo a cobrar. Aguirre, al poco de tomar posesión del cargo presidencial, encadenó dos subidas consecutivas de los módulos, que supusieron la equiparación de la VPO y la VPT en 1747€/m2, es decir un incremento del 30%, ¿os suena? Como por arte de magia, los promotores y constructores empezaron a desfilar, presentando proyectos para solicitar las oportunas licencias y las calificaciones definitivas. Todo normal y bien.

Por entonces ya estábamos organizados en una asociación vecinal, creada un año antes por los más que previsibles retrasos que se confirmaron enseguida. Nos habíamos empezado a conocer y compartir información, ilusiones y temores en un foro de internet, que acabó tomando forma de asociación vecinal, posiblemente la primera en crearse desde la red de redes. En 2004 ya teníamos engrasada la maquinaria y el 20 de junio éramos una de las convocantes de la Manifestación por el Derecho a Techo – STOP Especulación, que recorrió el centro de Madrid y reunió a 10.000 personas. Sería la primera de muchas hasta conseguir nuestra vivienda en 2007.

¿Por qué cuento esta parte de mi vida?¿qué quiero decir con todo esto? Pues porque esta historia reúne todas las claves del problema de la vivienda y porque es importante que entendamos que el problema no es nuevo, sino que viene sucediendo desde hace demasiado tiempo y de forma recurrente, afectando a generaciones completas cada vez, truncando proyectos de vida, colapsando familias, acabando con personas… y no es justo.

Tampoco es natural. Las cosas naturales son la fuerza de la gravedad, que el sol salga por el Este, o que las personas necesitan una casa digna donde vivir. El por qué elegimos alquilar o comprar, que tengamos que emplear la mayor parte de nuestro sueldo para conseguir ese derecho fundamental que es la vivienda o que de esa necesidad se enriquezca obscenamente una oligarquía, que controla el mercado, la industria, la ley y los medios de comunicación, eso, eso no es natural. Es un modelo cuyo objetivo es el tercer elemento de la lista: el enriquecimiento de esa oligarquía y el medio que emplea es el condicionamiento de nuestras elecciones, las que nos podemos permitir para cubrir esa necesidad natural que, porque lo es, es también un derecho fundamental, diga lo que diga nuestra constitución.

Como no es natural que las y los sin poder suframos este problema, lo lógico es plantear el cambio de modelo, por ser contrario a nuestros derechos e intereses. Y para ello la principal opción que tenemos es unirnos, organizarnos y presionar para cambiar las circunstancias que condicionan nuestras decisiones. Pero esto no es fácil, no es rápido, ni barato y no se consigue con una sola medida, porque somos muchas y muy diferentes las casuísticas de todas nosotras. Desconfiad de quien os lo pinte más fácil de normal, de quien os hable de atajos, de quien utilice un discurso de “arriba los corazones” en plan Braveheart, de quien golpee vuestra amígdala, porque seguramente tiene algún interés añadido, lícito o no. En democracia solo conozco y concibo un método: el binomio presión/negociación.

Tampoco las soluciones son ningún arcano, ya está todo dicho a este respecto desde hace décadas: creación de un gran parque de vivienda pública con vivienda social y asequible, imposibilidad de descalificación de la vivienda protegida, puesta en el mercado de la vivienda vacía penalizándola e incluso expropiando el usufructo si fuera necesario, prohibición de los desahucios sin solución habitacional, control de precios, que las administraciones utilicen el tanteo y retracto, prohibición del uso especulativo de la vivienda, alquileres indefinidos, replanteamiento de las plusvalías, etc., etc. En definitiva, regulación frente a desregulación y hacer de la vivienda un derecho y no un negocio.

No pasa una semana sin que políticos representantes de opciones conservadoras se empeñen en negar la existencia de las clases sociales. Un caso muy significativo es la Presidenta de la Comunidad Autónoma de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, que ya se opuso a su reconocimiento alegando que una ‘pretendida lucha de clases […] es como tratar de borregos a los ciudadanos y a los alumnos [en relación a la reciente propuesta de reforma en la creación de universidades]. No es la primera vez que la Presidenta madrileña se posiciona en contra de una estructura social conformada por clases. Tampoco es la única que lo hace. Son numerosos los medios de comunicación, a izquierda y derecha, que cuentan con tertulianos o representantes de partidos que se enervan cada vez que escuchan hablar de clases sociales. Para éstos, siguiendo la lógica establecida por el neoliberalismo thatcheriano de los años 80, ‘solo los individuos y sus familias’ existen.

La reducción del cuerpo social a un conjunto de individuos racionales y conscientes que se relacionan entre ellos únicamente buscando su beneficios individual es propia de aquella simplificación de la economía marginalista del siglo XIX denominada homo aeconomicus. En su traslación sociopolítica, estos supuestos seres racionales no se comportan como miembros de ningún colectivo, sean clases sociales o algún otro tipo de grupo que sublime la proyección personal, sino que se trata únicamente de individuos.

Fue el británico David Harvey el que, en su obra Breve historia del neoliberalismo, publicada en 2005, ya advirtió sobre la deriva que este tipo de consideración estaba alcanzando dentro de esta nueva y última versión del capitalismo. Harvey advertía que la insistencia del neoliberalismo en ‘el individuo como el elemento fundamental de la vida político-económica abre la puerta al activismo por los derechos individuales. Pero al concentrarse en esos derechos en vez de en la creación o la recreación de estructuras sólidas y abiertas de gobierno democrático, la oposición [al capitalismo] que no pueden escapar al marco neoliberal’.

Lo que viene a decir aquí este profesor de geografía y antropología es que el neoliberalismo, además de una nueva teoría de prácticas político-económicas, es un marco ideológico que nos determina la forma de pensar y analizar el mundo; un mundo en el que no existen las clases sociales, ni la sociedad, sino únicamente individuos y el libre desarrollo de sus capacidades de emprendimiento económico en un contexto de mercados libres. La insistencia de la derecha española en señalar la inexistencia de las clases sociales y, por tanto, la lucha y el conflicto entre ellas, opera de esta manera generando un marco de análisis donde el individuo aparece como único ser todopoderoso y los derechos como aspectos jurídicos limitados a éste. Y esto es muy evidente en lo que se refiere al caso de la vivienda.

La conversión de la vivienda en un activo financiero y un valor refugio del capital es otro de los factores característicos del neoliberalismo. Aunque se trata de una necesidad elemental, tanto como la alimentación o el derecho a la vida, su consideración como derecho siempre se ha dado de bruces con el papel que desempeña a nivel económico. La misma Constitución española no recoge el derecho a la vivienda como un derecho fundamental al mismo nivel que otros derechos, aquellos que se encuentran en el Título I, Capítulo II, Sección 1ª (artículos 15 a 29), bajo la categoría de Derechos fundamentales y libertades públicas, donde gozan de una protección reforzada y son directamente exigibles ante los tribunales, sino en el artículo 47, dentro del Título I, Capítulo III, que trata de los Principios rectores de la política social y económica. Su promoción y expansión dependen, por tanto, de disposiciones legales de rango inferior al constitucional y deben ser desarrollados vía legislativa, dependiendo su garantía del color político que lleve a cabo su articulación legislativa.

Lo paradójico del caso es que la misma Constitución que trata ambiguamente el derecho a la vivienda, situándolo en un ámbito vinculado a la política social y económica, lo sitúa como objeto del debate y la confrontación política y, por tanto, en la arena de la competición partidista y la lucha de clases. Negar la existencia de las clases sociales no es solo una opción ideológica, aquella que relega el acceso a la vivienda como una cuestión individual y la aleja de un problema colectivo, sino que, además, choca con la forma de articulación prevista para alcanzar su realización por la propia máxima normal de valor legal del Estado español.

La vivienda forma parte inextricable de la lucha de las clases sociales por mejorar su vida dentro del ámbito de la reproducción social, esto es, la forma en que una sociedad se auto-perpetúa. Los incrementos desmesurados en los precios de los alquileres, las dificultades en el acceso a la compra, la discriminación social que sufren determinados colectivos -para la derecha, individuos- racializados o las disposiciones legales que favorecen a los propietarios y caseros forman parte de un conflicto que va más allá de las responsabilidades, decisiones y capacidad de actuación de las personas. Es por esto que, en gran cantidad de ciudades y pueblos, las movilizaciones en torno a la vivienda se han articulado bajo el paraguas de Sindicatos, ya que, al igual que en el ámbito productivo de los sindicatos clásicos, la reproducción social también forma parte de la lucha de clases.

En definitiva, el derecho a la vivienda es emblemático de la organización de las sociedades capitalistas modernas en torno a las clases sociales y así hay que entenderlo. De igual manera que la solución al mismo tiene que provenir de decisiones políticas que se alejen de perspectivas centradas en su consideración como un activo financiero y comiencen a hacerlo en un derecho que cumple y satisface una necesidad colectiva, fundamental y básica.

Una demanda de vivienda recalentada

En la primavera de 2025 persiste la gravedad y el alcance del problema de la vivienda. Los precios de las viviendas y los alquileres están desacoplados respecto de los niveles de ingresos de la mayoría de los hogares de España. En los últimos años se ha reforzado el carácter de activo de la vivienda. Esto lo confirma el que se vendan más viviendas pagadas sin préstamo hipotecario que las financiadas por medio de dicho tipo de préstamos. Se compran viviendas por parte de extranjeros (14,5% de las ventas de 2024) y de otros no residentes con fines de inversión, para mantener el poder de compra del ahorro, así como para lavar dinero. Las compras de viviendas por parte de no residentes se aproximan al 10% del total de las ventas.

El difícil acceso a la vivienda es, pues, consecuencia de su carácter inasequible para un amplio sector de la población. Precios y alquileres resultan muy elevados en relación con los ingresos de la mayor parte de la población. Esta situación se ha agravado por el importante aumento de la población de España, que ha dado lugar a que en el primer cuarto del siglo veintiuno se hayan creado unos 5,2 millones de hogares. La población extranjera ha visto crecer su presencia en el conjunto de la población desde el 4,2% en 2001 hasta el 14% en 2024. El aumento del número de inmigrantes explica una amplia proporción del crecimiento de la población.

El incremento de la población española a partir de la inmigración en lo que va de siglo veintiuno tiene carácter de aluvión. Ello obliga a disponer de viviendas con carácter imperativo. La persistencia de una seria dificultad de alojamiento para la nueva población puede llevar a reducir el crecimiento de la economía española, puesto que dicho crecimiento se apoya en buena medida en el aumento poblacional. El alojamiento necesario para la nueva población no lo resuelve el mercado, que funciona mal en materia de suelo y vivienda. El mercado puede contribuir a aumentar el ritmo de construcción de viviendas, pero en gran parte dicho proceso tiene lugar en condiciones de precio no accesibles para la mayoría de los nuevos hogares.

Inmigrantes, jóvenes que se independizan y consiguen un empleo pero que tienen difícil acceso a la vivienda, compradores no residentes, inversores en vivienda, integran una intensa demanda de vivienda, a lo que hay que unir las consecuencias de la reducción del tamaño de los hogares, que incrementa la demanda de vivienda para una misma población. El esfuerzo mayor de acceso a la vivienda corresponde a los hogares que viven de alquiler. Según el Banco de España, por encima del 40% de los hogares destinan al pago del alquiler una proporción elevada de los ingresos, también por encima del 40%, lo que les impide ahorrar para poder acceder a una vivienda en propiedad. Estos hogares, además de destinar una proporción elevada de recursos al gasto corriente en vivienda, sufren la incertidumbre que se deriva del vencimiento del plazo del alquiler. El vencimiento del contrato puede dar lugar a un nuevo precio del alquiler muy superior a lo que se había estado pagando durante el periodo de vigencia del mismo.

El generalizado problema de la vivienda en la mayor parte de los países desarrollados se complica en España por la ausencia de un parque público de viviendas sociales de alquiler, que tiene una dimensión relativa  muy inferior al resto de países de Europa Occidental. La política de vivienda en España ha tenido un carácter insatisfactorio de forma crónica. La mayoría de las viviendas protegidas se han descalificado, el control de alquileres establecido por el régimen franquista se prolongó demasiado tiempo, la intensa desgravación fiscal establecida para el acceso a la vivienda en propiedad redujo a niveles insignificantes el parque de viviendas de alquiler. El esfuerzo presupuestario, medido por el gasto público en vivienda dentro de los Presupuestos Generales del Estado, descendió de forma espectacular entre 2013 y 2021. La construcción de viviendas protegidas disminuyó de forma notable en ese mismo periodo. El marco competencial en materia de vivienda resulta complejo, pues la competencia corresponde a las Comunidades Autónomas pero la mayor parte de la financiación procede del gasto público estatal en vivienda.

Respuestas a la crisis, a corto y largo plazo

A corto plazo destacan actuaciones a implantar como la extensión del control de alquileres previsto en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, debiendo permitirse por los gobiernos autonómicos una mayor capacidad de iniciativa a los ayuntamientos. Conviene reforzar la garantía pública del cobro del alquiler, debiendo acelerarse con dicho propósito el reglamento anunciado en el Real Decreto Ley 1/2025. Debería de regularse el alquiler de temporada, que con su crecimiento está reduciendo la oferta de viviendas de alquiler convencional. Se deberían de expedir licencias municipales para el alquiler de temporada, así como también para el alquiler turístico, con lo que el ayuntamiento podría decidir cuantas licencias concede o retira.

El gasto público en vivienda previsto en los Presupuestos Generales del Estado debería de elevarse hasta el 0,5% del PIB (unos 7.000 millones de euros), con el fin de impulsar la construcción de viviendas protegidas destinadas al alquiler y que sean asequibles para hogares con bajos niveles de ingresos (no superiores a 3,5 Iprem, unos 30.000 euros anuales).

Tiene una especial relevancia el próximo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. En sus objetivos se deben de incluir las variables básicas de la política de vivienda, como son las viviendas protegidas a iniciar, que deben de ser realmente asequibles, pues no basta con que el precio del alquiler sea inferior al del mercado. Destaca el objetivo de las viviendas protegidas a construir, unas 40.000 viviendas anuales durante un plazo de 15 años. Se debe de crear un fondo estatal para financiar la promoción de las viviendas protegidas citadas, y ello con recursos procedentes de los fondos europeos, de los préstamos del BEI y de las emisiones de bonos a largo plazo por parte del ICO, avalados por el Estado. En materia de fiscalidad, los impuestos por la compra de más de una vivienda deberían de subir gradualmente, especialmente en las zonas tensionadas.

Unos cuantos datos estadísticos sobre la vivienda

En el análisis del problema de la vivienda en España conviene tener en cuenta algunos datos básicos. A fines de 2024 la población de España ascendía a 49 millones de habitantes, con 19,4 millones de hogares, 8 millones más que al inicio del presente siglo. El número de viviendas familiares ascendía a fines de 2023 a 26,9 millones, de las que 3,8 millones eran viviendas vacías y unos tres millones eran viviendas principales destinadas al alquiler. Solo el 14,7% de los hogares españoles residía en viviendas de alquiler, frente a una proporción del 58,5% para los hogares jóvenes (16 a 29 años) y del 74,6% para los hogares extranjeros no UE. El alquiler en España es cosa, pues, de los hogares con menos recursos.