La vivienda es un derecho humano no una mercancía. Esta consigna nos ayuda a pensar cómo debemos cambiar las políticas públicas de vivienda, del espacio público y de ciudad, para frenar y revertir la vulneración del derecho a la vivienda, la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, la gentrificación de los barrios y defender el derecho a la ciudad de raíz mediterránea.

Mi aportación a este debate sobre la vivienda que abre Espacio Público es poner el foco en cómo hacemos realidad el artículo 47 de la Constitución (CE), sobre todo en cómo impedimos que la especulación en materia de suelo siga dilapidando interés general:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. Es decir, valor de uso en lugar de valor de cambio del suelo.

Impedir la especulación en la utilización del suelo es justo lo que no se ha hecho a lo largo de estos casi 50 años de democracia. Y es necesario abrir este melón para cambiar todo lo que tenga que ser cambiado para que la vivienda sea un derecho real y efectivo. Y para ello los artículos de la CE 33  y 128 sobre la función social de la propiedad, y de la riqueza nacional sometida al interés general, respectivamente, resultan útiles porque son fruto del aprendizaje de la historia de la lucha de clases.

La batalla ideológica dada -y ganada hasta el momento- por los partidos de estado, los medios de comunicación de masas, el poder financiero, el capital y lobistas inmobiliarios ha conseguido que la mayoría de la población asuma que la vivienda es una mercancía. Esa asunción ha tenido momentos críticos como las movilización de Juventud sin Futuro, la movilización y organización social ante los cientos de miles de desahucios provocados por el dejar hacer del bipartidismo en la crisis financiera desatada en 2008, o las movilizaciones que se están dando en Andalucía y otras comunidades autónomas en defensa del derecho a la vivienda y a la ciudad.

Eso del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, veamos los datos en Andalucía:

El Censo de Vivienda y Población 2021 dice que en Andalucía hay, 4.302.184 viviendas, de las que 641.437 son viviendas vacías y 105.927 viviendas con fines turísticos. Save the Children en su informe “Aquí no hay quien viva Andalucía”(1), establece que el 34,4% de los hogares andaluces son infraviviendas.

Por poner en contexto estas cifras pensemos que el parque público gestionado por la comunidad autónoma andaluza es de 49.211 viviendas en alquiler y 25.745 en compraventa con pago aplazado.

Estos datos evidencian que la ingente cantidad de dinero público que el bipartidismo ha movilizado para la política de vivienda no ha servido para que la ciudadanía pueda disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Digna que incluye su rehabilitación para mejorar la acccesibilidad, el confort térmico o eficiencia energética, y la regeneración del espacio público. Adecuada porque no nos suponga más del 30% de la renta disponible que establece como óptima ONU HABITAT. (Otro día podríamos hablar de esa agencia de la ONU).

CC.OO publicó en 2024 el informe “Cuatro décadas fallidas de política de vivienda” (2) que hace una aproximación al dinero público movilizado para, en teoría, facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada: 200.000 millones de euros (a valor de 2023), desde 1982 hasta 2022.

La realidad es que las VPO construidas con nuestros impuestos se han descalificado e ingresado al llamado “mercado inmobiliario” contribuyendo a la especulación en lugar de mantenerse como parque público de vivienda. Es más, el Plan Vive en Andalucía 2020-2030 (3), establece la descalificación AUTOMÁTICA de las VPO, en la siguiente secuencia:

• Viviendas de Régimen Especial: Descalificación automática a los 15 años. Límite de renta (2025) hasta 3,00 veces el IPREM.
  • Viviendas Protegidas de Régimen General: Descalificación automática a los 10 años. Límite de renta (2025): Hasta 4,00 veces el IPREM.
  • Viviendas Protegidas de Precio Limitado:  Descalificación automática a los 7 años. Límite de renta (2025): Hasta 5,50 veces el IPREM.

Es decir, todas las viviendas de VPO ingresarán de nuevo al “mercado inmobiliario” aumentando la especulación en lugar de mantenerse como parque público de vivienda.

El acceso a una vivienda digna y adecuada sigue siendo un imposible y la situación ha empeorado desde que la financiarización de la economía y la economía especulativa, con sus fondos buitres, llegaron para convertir viviendas en alojamientos turísticos. Si en los años 1990 y principios de los 2000 las políticas públicas de vivienda, fruto de la alianza del bipartidismo con el capitalismo inmobiliario español, permitieron el asalto al territorio con la liberalización del suelo, la construcción de millones de viviendas y la subida astronómica del precio del m2, ahora el asalto es a la cuidad consolidada, a las viviendas construidas, a los barrios y comercios de nuestras ciudades.

La vivienda es un derecho humano, no una mercancía. Y la ciudad no es un lugar para la especulación sino para la convivencia y el desarrollo de vidas dignas de ser vividas, con servicios públicos adecuados a los derechos y necesidades de la población. Y para impedir la especulación del suelo las medidas deben contemplar las viviendas construidas, las VPO y “libres” y las viviendas que puedan construirse en adelante, y ponerlas en relación con el envejecimiento de la población y el crecimiento vegetativo negativo que tiene en la inmigración el único vector de crecimiento.

Cuál es la vida útil de una vivienda, cuánto beneficio puede obtenerse de esa vivienda a lo largo de su vida útil y quién y cómo la obtiene, es parte de la batalla ideológica que debemos dar las buenas gentes y organizaciones que peleamos por el derecho a vidas dignas de ser vividas.

La vivienda como campo de disputa urbana

Málaga atraviesa la crisis de vivienda más grave de su historia reciente. Mientras la ciudad se proyecta al mundo como destino turístico global y polo de inversión inmobiliaria, el acceso a la vivienda para su población residente es cada vez más inalcanzable. Esta crisis no es coyuntural, forma parte de un patrón global donde la vivienda ha sido transformada en activo financiero, vehículo de rentabilidad para elites locales e inversores globales.

Málaga no escapa a esa lógica. A su tradición histórica de rentismo se suman décadas de dependencia del turismo como motor económico. El resultado es un territorio crecientemente capturado por dinámicas extractivas: el capital fluye hacia el suelo, los precios se disparan y los habitantes son desplazados.

Acumulación por desposesión y ciudad mercancía

El fenómeno se explica desde lo que el geógrafo David Harvey denomina “acumulación por desposesión”. Las políticas municipales han jugado un papel activo en este proceso: liberalización del mercado inmobiliario, fomento o falta de regulación de usos turísticos de la vivienda, externalización de la gestión del suelo público. Estas medidas, lejos de garantizar el “derecho a la ciudad”, han facilitado la transferencia de bienes comunes —vivienda, espacio público, identidad urbana— al circuito de la rentabilidad privada.

Como advierte el urbanista Álvaro Sevilla-Buitrago en su libro “Contra lo común. Una historia radical del urbanismo”, el urbanismo ha servido históricamente como instrumento para organizar el privilegio espacial. En Málaga, esta lógica se materializa en un centro histórico convertido en parque temático turístico, donde las residentes han sido sistemáticamente expulsadas.

Según datos del INE (febrero de 2024), Málaga registra 41.038 viviendas turísticas, 16% más que el año anterior. En el centro histórico, hay barrios como La Merced con más del 68% de las viviendas destinadas ya a este uso. Aunque el Ayuntamiento ha modificado el Plan General de Ordenación Urbana para prohibir nuevas viviendas turísticas en 43 barrios donde superan el 8% del parque residencial, estas medidas no son retroactivas y los barrios más afectados seguirán soportando una saturación extrema.

La transformación del mercado tiene consecuencias directas sobre los precios. En 2024, el precio medio de venta en Málaga capital alcanzaba los 2.668 €/m², con un crecimiento del 14% interanual y en 2025 ha seguido subiendo un 10%, siendo la segunda ciudad de España con mayor incremento del precio de la vivienda, después de Madrid. El m2 en venta alcanza los 2.757€, eso quiere decir que un piso de 80m2 cuesta más de 220.000€. El precio del alquiler se situaba en 2024 en 13,93 €/m² al mes, el más alto de Andalucía, y aunque se ha moderado algo la subida no ha dejado de crecer. En febrero de 2025, el precio medio alcanzó los 15,78 €/m² al mes, lo que equivale a 1.262 euros mensuales para alquilar un piso de 80 m2, una carga que supera ampliamente el 30% de los ingresos de muchas familias.

Esta presión se ve agravada por fenómenos como la conversión de locales comerciales en viviendas turísticas, debilitando el comercio de proximidad y la transformación del tejido urbano tradicional, degradando la vida de barrio. Entre 2021 y 2023, se registraron 839 cambios de uso, de los cuales 327 correspondieron a comercios. Esta tendencia se intensificó en 2024 y continúa en el primer trimestre de 2025, con la concesión de casi 474 licencias, creando más de 700 viviendas turísticas en los últimos 4 años, además de unas condiciones de confortabilidad muy cuestionable en cuanto a iluminación, ventilación, etc.

El discurso oficial insiste en que “más construcción de vivienda” resolverá el problema, pero la realidad es distinta: el nuevo parque residencial se destina mayoritariamente a inversores, turistas o población de renta alta, no a cubrir necesidades locales. Además, la rigidez del mercado inmobiliario y su lógica especulativa perpetúan el alza de precios.

A ello se suma la existencia de 16.638 viviendas vacías en la capital (INE, 2021), una cifra que ignora el volumen adicional secuestrado por el mercado turístico. Estudios recientes atribuyen hasta un 31% del aumento de los precios del alquiler a la expansión de las viviendas de uso turístico.

Gentrificación, turisficación y biopolítica de la sustitución

El alcalde Francisco de la Torre llegó a sugerir que los jóvenes y trabajadores que no pueden vivir en Málaga se trasladen a municipios del interior de la provincia. Una frívola propuesta que se desentiende de la gravedad del problema y revela una combinación de desinterés institucional y desconocimiento, cuando no connivencia con intereses privados. A veces, los mismos gobernantes están directamente involucrados o rodeados de un entorno de allegados y agentes económicos que presionan para mantener el statu quo.

Siguiendo al filósofo Michel Foucault, puede entenderse este proceso como una biopolítica de la sustitución: se desplaza a la población residente para hacer sitio a residentes temporales, turistas y nómadas digitales de mayor poder adquisitivo. No se trata de un “efecto colateral”, sino de una reconfiguración activa de la ciudad al servicio de su rentabilización.

Este fenómeno reproduce patrones históricos del urbanismo capitalista: la ciudad como mercancía, el espacio como recurso para el beneficio privado, la vivienda como activo de inversión antes que como derecho.

Como señala el antropólogo Jaime Palomera, el mercado inmobiliario actual funciona como un “Monopoly amañado” donde siempre ganan los grandes tenedores. Desde la liberalización del alquiler en 1985 (Decreto Boyer), las políticas públicas han consolidado el poder del mercado y debilitado la protección de los inquilinos.

Repensar la vivienda, repensar la ciudad

La vivienda protegida (VPO) se presenta como la solución, pero resulta insuficiente, ya que puede venderse al cabo de pocos años en el mercado libre, contribuyendo a la inflación de precios. De haberse mantenido su calificación indefinida, España dispondría hoy de varios millones de viviendas asequibles, como ocurre en países europeos donde se sigue protegiendo el parque público.

La experiencia internacional demuestra que otra gestión es posible. Viena mantiene un 60% de vivienda pública en régimen de alquiler asequible; en Singapur, más del 80% de la población accede a vivienda pública mediante sistemas que limitan la especulación.

En Málaga, sin embargo, prevalece una política miope, vendiendo el suelo público a inmobiliarias, la promoción de vivienda de lujo y la permisividad con la turistificación. Mientras tanto, los residentes son relegados a los márgenes del mercado o directamente expulsados.

La puesta en marcha del Plan de Vivienda y Suelo 2023-2027 del Ayuntamiento de Málaga promete promover 4.100 viviendas protegidas. Sin embargo, este plan adolece de dos grandes limitaciones: en primer lugar, su ejecución real está muy por debajo de las necesidades actuales, con apenas 2.466 viviendas iniciadas; en segundo lugar, sigue enmarcado en una lógica de producción de vivienda nueva sin corregir las dinámicas especulativas existentes. Al no blindar la permanencia indefinida de la protección, buena parte de las futuras viviendas acabarán siendo absorbida por el mercado libre. Además, el plan no aborda medidas esenciales como la penalización de viviendas vacías o la reconversión de pisos turísticos.

En el último año, Málaga ha vivido un potente ciclo de movilizaciones ciudadanas en defensa del derecho a la vivienda. Desde junio de 2024, tres grandes manifestaciones —la última en abril de 2025— han sacado a las calles a decenas de miles de personas convocadas por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos y la plataforma Málaga para Vivir. Bajo lemas como “Málaga para vivir, no para sobrevivir” y “Nos quedamos”, las protestas denuncian la turistificación, la expulsión vecinal y la falta de políticas públicas para garantizar el acceso a una vivienda digna. Estas movilizaciones expresan un cambio de clima social ante un modelo de ciudad orientado al beneficio inmobiliario.

La raíz del problema es cultural, económica y política. Se necesita voluntad para aplicar medidas que ya han demostrado su eficacia: regulación de alquileres en áreas tensionadas, gravamen de la vivienda vacía, apoyo a cooperativas de vivienda en cesión de uso, reconversión de pisos turísticos a alquiler social, control de precios en el mercado residencial.

Pero sobre todo, es urgente cambiar el marco cultural: la vivienda no es una mercancía, es un derecho. Etimológicamente, “vivienda” viene de vivere, vivir. Su función no es la acumulación de capital, sino el sustento de la vida humana.

Mientras no se actúe con decisión, lo que está en juego en Málaga no es solo el acceso a una vivienda digna, sino el modelo de ciudad: ¿Queremos una ciudad para vivir, o una ciudad para rentabilizar?

No esta de más empezar por recordar la gravedad de la situación. El acceso a la vivienda es hoy el principal elemento de desigualdad en España. La subida abusiva y desorbitada de los precios de alquiler afianza la posición de los rentistas, de las oligarquías financieras, que extraen sus grandes plusvalías de las personas inquilinas, de los salarios de la clase trabajadora. Riesgo de exclusión social, hacinamiento, incertidumbre y ansiedad, proyectos vitales rotos son algunas de sus consecuencias.     

Además, podemos afirmar que es el factor desencadenante de un gran cambio social: se liquida la sociedad basada en la igualdad de oportunidades y se camina hacia una jerarquización social que coloca a las personas en función del acceso a la propiedad inmobiliaria. El retroceso es enorme. Estamos más cerca de la sociedad estamental del siglo XIX que de la sociedad del bienestar del XX.

Echemos un momento la mirada atrás. La especulación, junto al pelotazo urbanístico y la corrupción, han sido seña de identidad del modelo residencial español. Durante años, este modelo se concreta en el mantenimiento de una legislación urbanística de carácter especulador, una política de vivienda de carácter económico cuyo objeto es tirar de sector de la construcción y un mercado financiero carente de control público.  

No debemos olvidar que para que esta operación tenga éxito y genere importantes ganancias se necesita una trama bien urdida entre el poder político, las grandes empresas promotoras-constructoras y los poderes financieros.  

A pesar lo años y de lo cambios introducidos en este sistema, el bipartidismo sigue rehén de esa trama, intentando hacer compatible lo que es imposible de conciliar, el derecho a la vivienda y la especulación inmobiliaria.

En este escenario, el artículo 47 de la Constitución Española que recoge el derecho a una vivienda es papel mojado. Nace muy débil y el proceso de vaciamiento de las Constituciones sociales que opera desde la UE con la imposición de la primacía del mercado y la libre competencia aseguran su ineficacia.  

Necesitamos cambiar las reglas de juego ¿Qué hacemos?¿Plantear la reforma de la Ley estatal de vivienda?

La Ley 12/2003, por el derecho a la vivienda, quedó bastante lejos de su objetivo, garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible. El equilibrio de fuerzas no permitió avanzar más.

Medidas asumidas por muchos estados europeos eran tildadas de extremismo ideológico. A modo de ejemplo, podemos citar: regular el alquiler teniendo como referencia general el contrato indefinido, controlar de manera efectiva los precios abusivos de alquiler, regular y controlar a los intermediarios en el mercado de alquiler, plataformas o agencias inmobiliarias, establecer obligaciones ciertas, responsabilidades y sanciones, en su caso, a los grandes tenedores o posicionar a los sindicatos de inquilinas como instrumento de organización y defensa de los intereses de las personas arrendatarias. Todas ellas fueron rechazadas.

En estos momento, de todas las propuestas arriba apuntadas, me quedo con la última: la organización de los y las inquilinas como palanca de cambio.

La PAH tuvo un papel fundamental a la hora de denunciar y parar los terribles desahucios tras la crisis del 2008, al igual que ahora los sindicatos de inquilinas denunciando los precios abusivos de los alquileres. En realidad, los avances que en materia de vivienda se han dado en Cataluña tienen que ver con su fuerza en ese territorio.    

¿Cuál sería el objetivo? Llegar a un nuevo equilibrio de poder entre propietarios e inquilinos, que permita cambiar las reglas impuestas por la parte fuerte.

Se trataría de emular el pasado más exitoso de la gestación del Estado Social, que se sustentó sobre el pacto capital-Trabajo. Este pacto se baso en el reconocimiento de los sujetos del conflicto y en la intervención para lograr un reequilibrio de la posición entre ambos. La intervención normativa pública era necesaria para ese reequilibrio y se despliega en un doble frente: La promoción sindical y la tutela del trabajo en el mercado. Sería difícil entender el Estado social sin las leyes que cumplen esta función. Igual que su debilitamiento empezó con las reformas laborales que rompieron ese equilibrio.

Asimismo, sabemos que los derechos sociales, también el derecho a la vivienda, son derechos de conflicto, y su efectividad depende mayormente de la posición de las partes.

Lo que en la sociedad de la posguerra significó el Trabajo, como eje sobre el que articular la sociedad del bienestar y la cohesión social, hoy es la vivienda. Lo que significó la lucha de clases es ahora la lucha por el derecho a la vivienda. Sin vivienda no hay derechos, no hay vida posible. La defensa del derecho a la vivienda puede ser un punto de encuentro para muchos sectores sociales.

Los sindicatos de inquilinas y las organizaciones por el derecho a la vivienda, junto a los partidos políticos defensores de este derecho, deben sumar fuerzas, articular las movilizaciones y las denuncias, presionar con todas las herramientas a su alcance hasta conseguir un reequilibrio de poder entre las partes, propietario e inquilino. En ese momento, habrá una posibilidad real de cambiar el modelo, las reglas, de hacer de la vivienda un derecho y no un negocio.

Después de años de militancia tengo claro que el debate por el derecho a la vivienda es infructuoso porque no disponemos de un concepto común de lo que implica el bienestar residencial, el disfrute real de este derecho, los mínimos imprescindibles que habrían de estar garantizados para todos. Los elementos de bienestar se van desvaneciendo porque cada vez son más caros: el mercado se los come.

Literalmente el derecho a la vivienda se está miniaturizando: menos metros cuadrados, menos ventanas, menos acceso a suministros, viviendas en garajes y locales sin cédula de habitabilidad, caravanas, habitaciones compartidas en viviendas a su vez compartidas entre otras fórmulas. Históricamente hemos evadido esta responsabilidad. En la transición a la democracia se evitó abrir este melón y hasta hoy está pendiente de construir. Y sin esta base conceptual el debate sobre el derecho a la vivienda se convierte en un conflicto cada vez más profundo que nos divide, nos empobrece y nos enfada. A continuación, comparto algunas reflexiones con intención de enriquecer el debate, darle profundidad y motivar la acción.

Consensuar qué entendemos socialmente por bienestar residencial como prerrequisito para avanzar

Solo así podremos decidir los parámetros que lo garantizan y asumir el compromiso colectivo de conquistarlo y defenderlo. Es alarmante que esté tan desdibujado. Que una sociedad conocedora de las condiciones de carencia material extrema en que vive una gran mayoría no se sienta interpelada teniendo medios económicos y materiales más que de sobra. España se lo puede permitir.

Los medios de comunicación no dejan de hablar de ello, expertos de todas las disciplinas llevan décadas publicando al respecto, los políticos recurren con frecuencia a la vivienda para rentabilizar el descontento y los colectivos sociales cobran cada vez más fuerza. Hablar de vivienda está de moda. Nadie es ajeno a que la vivienda es el epicentro de la desigualdad social y sin embargo somos incapaces de avanzar en el diálogo. Nos faltan definiciones consensuadas, marcos conceptuales comunes para poder entendernos.

La confusión radica en que el derecho a la vivienda no forma parte de nuestro Estado del Bienestar y, por tanto, no están determinadas las condiciones mínimas garantizadas en tanto que derechos sociales (y derechos humanos), como sí lo están la asistencia sanitaria, la educación y las pensiones. Dependiendo de cada contexto social; el bienestar residencial puede significar tener servicio doméstico 24h o acceso a la lavadora del piso compartido más de una vez por semana.

Desde Ideas en Guerra hemos estado trabajando el concepto de bienestar residencial con el objetivo de conformar un marco desde donde imaginar y construir oportunidades reales para el cambio social. Aunque esté lejos de nuestro día a día, la definición existe y está consensuada mundialmente. Según la ONU el derecho a una vivienda digna y adecuada viene determinado por la garantía de los siguientes elementos:

1. Seguridad jurídica en la tenencia, de la mano de prohibición de desalojos forzosos in alternativa real.
2. Disponibilidad de servicios e infraestructuras, enlazada con el derecho al barrio/ciudad.
3. Gastos soportables, los suministros y el mantenimiento no pueden comprometer la satisfacción de otras necesidades básicas como la alimentación equilibrada, transporte, medicamentos, educación…
4. Habitabilidad, adecuación de las características de la vivienda a las necesidades del hogar: dimensiones, intimidad, accesibilidad…
5. Asequibilidad, adecuación a la renta disponible.
6. Localización y adecuación cultural que permitan un desarrollo vital satisfactorio. (Observación General Nº 4 del Comité DESC)

Se trata de las condiciones sin las cuales la vivienda no puede cumplir su función social: permitir que la personas desarrollen su personalidad, intimidad y proyectos de vida.

Por el contrario, en su ausencia, estas dimensiones miden la exclusión residencial. Y ahí también tenemos consensuados internacionalmente definiciones y criterios que definen las situaciones que deberían ser inaceptables en una sociedad. Se trata de la European Typology of Homelessness and Housing Exclusion; un marco conceptual transnacional desarrollado por la Federación Europea de Organizaciones Nacionales que trabajan con Personas Sin hogar que clasifica trece categorías operativas de situaciones residenciales en cuatro bloques: Sin techo, sin vivienda, vivienda insegura y vivienda inadecuada. Lamentablemente, estas tipologías, lejos de desaparecer, se están naturalizando.

También contamos con las definiciones aprobadas en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que vienen a unificar en todo el territorio español qué se entiende por gran tenedor de vivienda, condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, infravivienda o gastos y suministros básicos, entre otras. Aunque son muy escuetas y están sin desarrollar, son al menos una base teórica para comenzar un diálogo.

Con todas estas herramientas, sí se puede edificar un imaginario colectivo común, un nuevo contrato social que garantice un bienestar residencial universal e inviolable como derecho humano.

Pero ¿cómo se hace eso? Los espacios de debate progresistas y ecofeministas son ahora más necesarios que nunca

Nos tenemos que rearmar políticamente para conseguirlo y eso pasa por juntarnos, hablar y sobre todo, escucharnos. Los movimientos sociales ya lo estamos haciendo. En las asambleas de vivienda se comparten a diario experiencias terroríficas de amenazas e insultos de vecinos y empresas de desocupación, racismo explícito en el mercado de alquiler, desalojos forzosos sin alternativa más que normalizados y bulos sobre ocupaciones que corretean por nuestros móviles a sus anchas. La opresión que el mercado inmobiliario ejerce sobre la ciudadanía se puede cuantificar en número de desahucios, frecuencia en cambios de residencia, consumo de ansiolíticos, porcentaje de salario disponible tras el pago de la vivienda, bajas por enfermedad, adicciones, conformación de nuevos hogares, etc.

Cuando este malvivir se materializa en personas concretas que te hacen la vida imposible -amenazan a tu familia o te echan literalmente de casa- es fácil caer en lógicas violentas. Es una tensión social muy peligrosa. En las asambleas se canaliza esa angustia en movilización social, funciona muy bien. En colectivo es más fácil pasar de la particularidad de un sufrimiento individual a comprender que se trata de un problema estructural y políticamente diseñado para el beneficio económico de unos cuantos.

Para dar ese salto interpretativo son necesarios argumentos sólidos que nos brinden la fuerza y la legitimidad de ir más allá de cada caso individual y constituir posibilidades de transformación social. Las falacias que sostienen el modelo inmobiliario actual se combaten con sentido común, pero ¡ojo!  algunas están muy bien armadas, tanto, que parecen irrefutables. Por ejemplo, la idea de que no hay mundo más allá del capitalismo, y por tanto todas las vías de acceso a la vivienda han de desarrollarse bajo las lógicas del libre mercado. ¿en serio? No será fácil, rápido ni barato, pero claro que hay alternativas. Los espacios de reflexión y debate son imprescindibles para que cale la idea de que el modelo actual es insostenible. Estamos en un momento de cambio que hay que aprovechar.

El negocio de la vivienda en términos de conflicto.

Evidentemente vivimos un conflicto, y sin embargo, caben interpretaciones antagónicas.

Por un lado, el conflicto que pretende acabar con el negocio sobre la vivienda. La organización de hogares para defender sus derechos frente a la patronal inmobiliaria es una estrategia que está sobre la mesa gracias al Sindicato de Inquilinas y que no deja de sumar aliados. Resumiéndolo mucho, se trata de reproducir la lucha sindical laboral en el terreno inmobiliario que es donde se está conformando una nueva forma de estratificación social. La vivienda, y no el salario, es el principal eje de desigualdad, y es ahí donde se está dando la batalla. Como activista, este planteamiento es emocionante, y la realidad es que está cuajando.

Por otro lado, el conflicto que busca fortalecer el negocio sobre la vivienda. La inseguridad y el miedo es la gasolina para los discursos de la derecha más radical azuzada por el lobby inmobiliario. La gente entra en bloqueo cuando temen perder su modo de vida, su hogar, su familia; a la que se suma el estigma social de no pagar la vivienda. Este miedo es la materia prima del odio al pobre y al diferente. La población se radicaliza en su individualismo y se pone a la defensiva apoyando políticas que corren en su contra pero que les brinda una falsa sensación de protección. Buscan quien les proteja frente a un falso enemigo; salvar su vivienda a costa de otros. A la misma vez, esta actitud defensiva reduce cada vez más la conceptualización del derecho a la vivienda que apuntaba al inicio de este artículo.

El avance de los mensajes de extrema derecha en materia de vivienda es un factor que tenemos que considerar seriamente como adelantaba Ideas en Guerra en palabras de Alejando Solís hace apenas unas semanas. Los argumentos en defensa del rentismo tienen una carga ideológica muy potente que busca precisamente implantar un marco analítico de conflicto entre los propios explotados. Debemos estar observantes para ir ajustando el debate y frenar esta deriva. En mi opinión la fuerza está en consolidar formas de cooperación, sentimiento de comunidad y organización social. Desde casa es muy difícil hacerlo, el miedo paraliza. Hay que salir al encuentro de colectivos, asociaciones, sindicatos para sentir la fuerza de ser muchos. El antídoto al miedo en soledad es sentirse parte de un movimiento social enorme y fuerte. De ahí la importancia de las manifestaciones en la calle.

Cuando me preguntan por el derecho a la vivienda, creo oportuno recordar amablemente a mi interlocutor que el Tribunal Constitucional, en el año 2024, declaró de forma solemne que el derecho a la vivienda es, efectivamente, un derecho constitucional. Ni más ni menos que 46 años después de que se aprobara el tristemente célebre, por haber sido incumplido de forma reiterada, artículo 47 de la Constitución Española que habla precisamente de este derecho, pero en el marco de los principios rectores de la política social. Personalmente, quiero dejar claro de antemano que entiendo que este encuadramiento no sirve de excusa para ignorar la existencia del derecho porque en el mismo Título de la Constitución se encuadran derechos como el acceso a la Salud y la Seguridad Social, cuya exigibilidad por la ciudadanía a las Administraciones Públicas nadie ha puesto en duda.

Evidentemente, nada de esto es casualidad. Me parece muy acertada la reflexión que dice que en España no se ha hecho política de vivienda sino sólo política inmobiliaria. Desde la época franquista hemos dejado que el mercado inmobiliario resuelva “naturalmente” el problema del acceso a la vivienda sólo a través del incremento de la oferta de vivienda libre y protegiendo a los propietarios de suelo y al sector promotor; si acaso, este sistema era complementado con un conjunto de ayudas públicas para procurar a los promotores de las viviendas poner precios más baratos de venta y ayudas públicas financieras y fiscales a los futuros propietarios para poder facilitarles la compra de la vivienda. Efectivamente, es la famosa “vivienda de protección oficial”.

Este sistema de acceso a la vivienda, que se universalizó entre los años 70, 80 y 90 excusó a las Administraciones Públicas competentes de generar una infraestructura de un parque público de viviendas para la prestación de un servicio público de vivienda. A partir del boom inmobiliario del cambio de siglo, los precios de las viviendas libres se dispararon al punto que ya no era interesante para el sector privado construir viviendas protegidas y hubo que establecer reservas obligadas de suelo con destino a vivienda protegida en los desarrollos urbanísticos para disgusto y la queja unánime del sector promotor inmobiliario; reservas obligatorias de suelo que ellos ven como una carga urbanística a la que tienen que hacer frente porque les limita su negocio. Ya se sabe que el sector promotor está para hacer dinero; no para hacer política social.

Esto deja el derecho a la vivienda de la ciudadanía en manos del mercado porque, salvo muy escasas excepciones en algunas Comunidades Autónomas, ninguna Administración Pública ha invertido dinero público en generar un parque público de vivienda en alquiler que permita el acceso en condiciones asequibles. Tampoco los instrumentos de intervención en el mercado de suelo han sido operativos, pero esto es un tema que da para otro debate.

En este contexto, ya suficientemente dramático, la Comunidad de Madrid incluso empieza a vender su escaso patrimonio público de vivienda (en régimen de alquiler temporal) a los llamados “fondos buitre”, a precio de saldo, con el objeto de poder hacer caja e invertirlo en otras necesidades; extremo que los tribunales ya han censurado y anulado porque nadie en la Administración de la Comunidad siquiera se había molestado en justificar por qué dichas viviendas públicas ya no eran necesarias para la Administración. Este es el nivel de interiorización de nuestras Administraciones Públicas de sus responsabilidades públicas de la prestación de un servicio público para garantía del derecho a la vivienda.

A día de hoy, con el mercado de la vivienda absolutamente disparatado, ni siquiera al Banco de España se le escapa el riesgo sistémico que supone carecer de un parque de titularidad en manos de las Administraciones y que pueda prestar un servicio público de vivienda; haciendo ver que no es sólo una cuestión de derechos; es una exigencia macroeconómica.

Por poner sólo un ejemplo de lo que venimos diciendo, en Euskadi en el año 2008 se venía ya observando que los precios de la vivienda (las rentas de alquiler y cuotas hipotecarias) se estaban “comiendo” literalmente las prestaciones públicas en forma de renta para la garantía de un nivel mínimo de ingresos a las personas más vulnerables. En otras palabras, que el mercado de la vivienda estaba dinamitando por su propia base la política social de inserción social de las Administraciones. Y es en este contexto donde se tiene que fijar por ley el derecho subjetivo de acceso a percibir otra prestación de carácter complementario (prestación complementaria de vivienda) sólo para poder afrontar los gastos de la vivienda con el fin último de evitar que los precios de la vivienda mermen la cuantía de los ingresos mínimos de las personas vulnerables, que se querían garantizar. Este derecho subjetivo sigue vigente habiéndose ampliado el mismo en el año 2015 con la legislación autonómica de vivienda.  

De modo que el derecho a la vivienda no es sólo una cuestión doctrinal o de compromisos asumidos programáticamente en tratados internacionales por España. Es una cuestión de carácter social que comporta la necesidad de una vertebración básica de nuestra sociedad y de estabilidad de nuestro sistema económico como un pilar más de nuestro estado de bienestar.

En estas aparece, por fin, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Decir que llega tarde es quedarse corto. Pero, al menos, sí ha dado pie al Tribunal Constitucional, como hemos dicho más arriba, a declarar de forma definitiva que el derecho a la vivienda es un derecho constitucional y que, por lo tanto, las Comunidades Autónomas tienen la obligación de desplegar una política activa de vivienda en aras a favorecer la generación de un parque público de vivienda, al que se le da en la misma ley carácter de servicio de interés general. También, ya más recientemente, el Tribunal Constitucional ha sacado conclusiones de ese mismo derecho para determinar, por ejemplo, que las viviendas se tienen que usar como hogar de modo que dar un uso turístico de las viviendas no puede entenderse integrado en el derecho de propiedad y sólo será posible si lo autoriza el planeamiento urbanístico en su función de ordenar correctamente los espacios y las actividades que se desarrollan en los mismos.

Lo que es insoslayable en nuestra Constitución Española es la arquitectura institucional en el que debe articularse este derecho a la vivienda; que debe pasar necesariamente por las Comunidades Autónomas, muchas de las cuales aducen el “fuero” para evitar discutir del “huevo”. La anulación de la exigencia de la calificación permanente de la vivienda protegida (en Euskadi vigente desde 2003) por motivos competenciales es un ejemplo paradigmático de los inconvenientes de tener una política de vivienda dispersa y variada. En este sentido, también es lamentable que se haya dado tan poco espacio a los Ayuntamientos en una cuestión que les afecta tan directamente.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ciertamente es una herramienta de utilidad para aquellas Comunidades Autónomas que quieran tomarse en serio el problema, pero no tendrá efectos en aquellas otras que siguen apostando por el sector promotor y por el mercado para resolver el problema del acceso asequible a la vivienda. La víctima de esta dispersión de enfoque, nuevamente, la ciudadanía.

Como ejemplo de lo que decimos, la figura de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) de la ley. La constatación del tensionamiento del mercado ya justificaría, por sí misma, la adopción de medidas de intervención pública de carácter urbanístico y fomento acompañadas de otras en materia fiscal. Este tensionamiento del mercado inmobiliario justificaría también, en base a las exigencias de la función social de la propiedad de los inmuebles, condicionar su libre transmisión y poder delimitar las posibilidades de su libre explotación por la propiedad (por ejemplo, fijando límites a las subidas de renta en la renovación de alquileres, limitando los usos distintos del de vivienda, estableciendo condiciones a su libre transmisión, etc.).

No obstante, ya vemos que si la aplicación efectiva o no de esta figura queda al libre albedrío de las Administraciones Públicas competentes (léase aquí las Comunidades Autónomas al haber quedado excluidos de la ecuación los Ayuntamientos) el derecho a la vivienda, como derecho constitucional, quedará lejos de poder ser garantizado en unas condiciones básicas de igualdad (artículo 149.1.1ª CE) y distará mucho de ser efectivo (artículo 47 CE) en estas zonas, que, por cierto, conciernen a grandes aglomeraciones urbanas en el país. De modo que la Ley 12/2023, no sólo ha llegado tarde, lo que no tiene remedio, sino que ha llegado fatalmente condicionada por la estructura institucional que la tiene que desplegar.

Al hilo de esto que comentamos y enlazando con el título del debate me gustaría terminar resaltando la importancia que se debe dar al papel de la ciudadanía. El único derecho de subjetivo recogido en la Ley 12/2023 que lamentablemente está pasando desapercibido en el debate público es la acción pública recogida en su artículo 5 que, debe recordarse, puede extenderse a poder denunciar por entidades sociales y de defensa de derechos de vivienda la inactividad de la Administración Pública en esta materia de vivienda (me estoy acordando ahora de la desidia de algunos Ayuntamientos en perseguir las viviendas turísticas ilegales, o la contumaz renuencia de algunas Comunidades Autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado a pesar de tener indicios más que sobrados de la realidad de dicho tensionamiento, etc.). El empoderamiento ciudadano para denunciar judicialmente la inactividad o, directamente, la contravención de los mandatos de la Ley por las Administraciones Públicas puede ser de gran utilidad, con el apoyo de los tribunales de justicia, para dar pasos positivos en el blindaje de este derecho. 

Desde la red ciudadana Sevilla para Vivir, impulsada por asociaciones vecinales y colectivos sociales, nos sumamos al debate propuesto en Espacio Público sobre el derecho a la vivienda. Lo hacemos desde una ciudad inmersa en una profunda crisis habitacional, marcada por un proceso acelerado de transformación turística, acumulación especulativa y expulsión de vecinas, de sus barrios. Lo hacemos, también, con la convicción compartida de que el problema de la vivienda no se resolverá sólo con reformas legales, sino que exige una transformación radical del modelo de desarrollo que ha transformado la vivienda en una fuente de negocio especulativa y la ciudad misma en una mercancía.

En este contexto numerosos actores, desde grandes fondos de inversión internacionales hasta pequeños inversores locales, han desembarcado en el negocio de la vivienda atraídos por sus jugosos beneficios. Este proceso ha sido sostenido en el tiempo por un marco institucional y normativo que ha facilitado la entrada del capital financiero en el mercado inmobiliario. Comprar para alquilar a precios desorbitados, especular con el suelo, transformar viviendas en alojamientos turísticos: todas estas prácticas están teniendo un impacto devastador en la vida cotidiana de las clases trabajadoras. En lugar de garantizar la función social de la vivienda, el mercado inmobiliario opera como un dispositivo de extracción de valor social y concentración de la riqueza en pocas manos.

En la ciudad de Sevilla, en los últimos años, se han multiplicado sin control los apartamentos turísticos y la acumulación de viviendas en manos privadas. Esta expansión ha disparado los precios del alquiler, ha provocado la expulsión de población residente y ha desfigurado el equilibrio social, cultural y económico de nuestra ciudad transformando sus barrios. El fenómeno no se limita al centro histórico: afecta ya a zonas de la primera periferia urbana y desplaza en cadena a los hogares más vulnerables hacia áreas periféricas aún más precarizadas, donde los servicios escasean y la movilidad es limitada. Miles de jóvenes se ven hoy forzados a posponer o directamente renunciar a sus proyectos de vida autónoma.

Este proceso no es accidental. Responde a un proyecto de desarrollo urbano que se repite también en otras ciudades andaluzas como Málaga o Cádiz y que ha contado con el beneplácito de autoridades municipales y autonómicas, donde se ha priorizado la creación de una marca de ciudad, la captación de inversión y el crecimiento turístico por encima del bienestar colectivo. Mientras el Ayuntamiento permite que florezca un modelo de negocio extractivo, la Junta de Andalucía agrava la situación con normativas que convierten la vivienda protegida en mercancía, bloquea la declaración de zonas tensionadas y desatiende la necesidad urgente de una política de vivienda pública ambiciosa. En este contexto, se privatiza suelo público, se desmonta el parque de vivienda social y, en los barrios más desfavorecidos se ignora la necesidad de rehabilitación de edificios envejecidos y energéticamente ineficientes.

La última vuelta de tuerca ha sido el Decreto-Ley 1/2025 aprobado por la Junta de Andalucía, que transforma radicalmente el modelo de vivienda protegida: compra ahora y especula después. Bajo la apariencia de promover el acceso a la vivienda, permite precios muy por encima de las capacidades reales de las familias trabajadoras, reduce los plazos de protección a solo siete años y abre la puerta a que muchas de estas viviendas acaben en el mercado libre. Esto supone, de hecho, una transferencia de renta desde lo público hacia el sector privado, consolidando el uso de la vivienda protegida como vehículo de inversión y acumulación, en lugar de garantizar su función social.

Creemos que defender la vivienda como derecho implica también repensar la ciudad como un bien común, no como una marca o una mercancía. Eso exige medidas estructurales, pero también disputar el relato dominante que equipara el aumento del turismo y de la inversión privada con desarrollo económico y progreso social. Frente a esa visión, defendemos el derecho a permanecer, a decidir sobre nuestros barrios, a vivir en una ciudad que no nos expulse, que no se rinda a la especulación del capital inmobiliario ni a los supuestos beneficios de la masificación turística. No se trata solo de blindar el derecho a la vivienda en un texto legal. Se trata de politizarlo, de vincularlo a nuestro derecho a habitar la ciudad, de entender que las casas y los barrios donde vivimos son el resultado de la cooperación social de generaciones enteras, y que no pueden ser puestos al servicio del negocio privado mientras el derecho a la vivienda no esté garantizado para todas. No construiremos una ciudad justa mientras las casas se compran y vendan como mercancías y no se garanticen como bienes para vivir.

La justicia urbana que reclamamos debe traducirse en una agenda transformadora que confronte las lógicas de especulación en el sector inmobiliario. Hablamos de una moratoria real sobre nuevas licencias turísticas y de la reversión progresiva de los alojamientos turísticos hacia el uso residencial. También de frenar las dinámicas especulativas tanto en la vivienda protegida como en el mercado privado, donde los alquileres abusivos se han convertido en una fuente constante de malestar. Es urgente establecer mecanismos de control de precios y avanzar hacia modelos de vivienda pública bajo régimen de cesión de uso, donde el derecho a habitar esté por encima del derecho a lucrarse. Reducir la dependencia del monocultivo turístico, recuperar el suelo público y planificar la ciudad para la gente y no para los inversores que son pasos imprescindibles para garantizar ciudades vivibles.

Una ciudad vivible, significa para los vecinos y vecinas de Sevilla una ciudad saludable en la que haya proyectos de renaturalización y se apueste por conservar los pocos espacios naturales y verdes de la periferia de la ciudad. Y es que la planificación urbanística de nuestra ciudad expulsa a los ciudadanos de los centros de las ciudades -para destinarlos al turismo- hacia estas periferias con todo el impacto que ello conlleva no solo para el entorno natural sino para los modelos de movilidad de los vecinos, ya que no existe una red de transporte suficiente. Esta situación afecta directamente a nuestra salud, ya que, incrementa el uso del vehículo particular y por lo tanto la calidad del aire. Actualmente Sevilla ya registra indicadores negativos de niveles de contaminación según la Organización Mundial de la Salud (OMS) e incluso supera los nuevos valores de la Directiva europea de calidad del aire.

En las calles de nuestras ciudades ya está emergiendo un nuevo sentido común. El pasado 9 de noviembre, en Sevilla y Málaga, miles de personas salimos a la calle para decir basta a este modelo de ciudad. El 5 de abril tomamos las calles en toda Andalucía con cientos de personas diciendo no a la especulación. Somos vecinas organizadas, colectivos sociales, redes barriales y sabemos que esta transformación no puede ser obra de solo un actor. Por eso, apostamos por la construcción de alianzas amplias y la cooperación en red con múltiples iniciativas sociales, vecinales y ciudadanas que, desde distintos frentes, luchan por ciudades más justas, habitables y por proteger lo común frente a la mercantilización.

Hola, soy Quique Villalobos, tengo 56 años, me estoy comprando un piso y no he matado a nadie. 

Antes estuve 9 años de alquiler, pero empezamos pagando 70.000 pesetas y acabaron cobrándonos más de 700€, esto es, un incremento de casi un 70% en escasamente una década. 

La decisión de emanciparnos alquilando fue prácticamente obligada, no hubo nada ideológico, era lo que nos podíamos permitir en aquel momento. No teníamos ingresos estables, tampoco ahorros, nuestros sueldos ni se acercaban a lo que hoy podríamos considerar “mileurismo”. Veníamos de la crisis del 93 y comprar a finales de los noventa era inviable para nosotros por los elevados precios del momento, que en 1999 habían alcanzado subidas del 180%. Poco tiempo después, la escasa diferencia entre la cuota de alquiler y la letra de una hipoteca, unido al miedo a quedarnos en la calle cuando fuéramos mayores, nos empujó a buscar una casa que comprar.

A pesar de estar en los albores de la ola de la construcción, en la que se levantaron 6 millones de viviendas y que daría al traste con el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, no fue fácil. Nos inscribimos en el registro de demandantes de vivienda del IVIMA y la EMVS, pero lo descartamos como posibilidad porque la lista era infinita y la probabilidad una auténtica lotería. Encontrar una vivienda protegida y que encajase con nuestra situación económica, teniendo unas mínimas garantías, fue toda una gincana. Una vez encontrada, el principal reto era poder compatibilizar el pago del alquiler con las letras mensuales y trimestrales necesarias para completar la entrada del 20% del coste de la vivienda. Lo de conseguir que nos dieran una hipoteca ya lo veríamos a su debido tiempo; cuando llegásemos a ese río, cruzaríamos ese puente. El caso es que tuvimos que echar más horas que el Capitán Trueno; durante algo más de tres años dedicamos cerca del 70% de nuestros ingresos a pagar ambos pisos. Luego nos tocó esperar otros tres años para que nos dieran las llaves, en total seis años desde la firma del precontrato.

Durante los primeros años, el módulo de protección oficial iba creciendo a razón de un millón de pesetas cada vez. Los promotores clamaban por incrementos del 30% para garantizar la viabilidad de la vivienda protegida. Y entonces llegó el tamayazo y Esperanza Aguirre mandó a parar. 

Hasta entonces, promotores y constructores habían retrasado e incluso eludido la presentación de documentación para obtener la licencia de obra, condición necesaria para obtener la calificación definitiva de la vivienda protegida y, con ello, la fijación del módulo a cobrar. Aguirre, al poco de tomar posesión del cargo presidencial, encadenó dos subidas consecutivas de los módulos, que supusieron la equiparación de la VPO y la VPT en 1747€/m2, es decir un incremento del 30%, ¿os suena? Como por arte de magia, los promotores y constructores empezaron a desfilar, presentando proyectos para solicitar las oportunas licencias y las calificaciones definitivas. Todo normal y bien.

Por entonces ya estábamos organizados en una asociación vecinal, creada un año antes por los más que previsibles retrasos que se confirmaron enseguida. Nos habíamos empezado a conocer y compartir información, ilusiones y temores en un foro de internet, que acabó tomando forma de asociación vecinal, posiblemente la primera en crearse desde la red de redes. En 2004 ya teníamos engrasada la maquinaria y el 20 de junio éramos una de las convocantes de la Manifestación por el Derecho a Techo – STOP Especulación, que recorrió el centro de Madrid y reunió a 10.000 personas. Sería la primera de muchas hasta conseguir nuestra vivienda en 2007.

¿Por qué cuento esta parte de mi vida?¿qué quiero decir con todo esto? Pues porque esta historia reúne todas las claves del problema de la vivienda y porque es importante que entendamos que el problema no es nuevo, sino que viene sucediendo desde hace demasiado tiempo y de forma recurrente, afectando a generaciones completas cada vez, truncando proyectos de vida, colapsando familias, acabando con personas… y no es justo.

Tampoco es natural. Las cosas naturales son la fuerza de la gravedad, que el sol salga por el Este, o que las personas necesitan una casa digna donde vivir. El por qué elegimos alquilar o comprar, que tengamos que emplear la mayor parte de nuestro sueldo para conseguir ese derecho fundamental que es la vivienda o que de esa necesidad se enriquezca obscenamente una oligarquía, que controla el mercado, la industria, la ley y los medios de comunicación, eso, eso no es natural. Es un modelo cuyo objetivo es el tercer elemento de la lista: el enriquecimiento de esa oligarquía y el medio que emplea es el condicionamiento de nuestras elecciones, las que nos podemos permitir para cubrir esa necesidad natural que, porque lo es, es también un derecho fundamental, diga lo que diga nuestra constitución.

Como no es natural que las y los sin poder suframos este problema, lo lógico es plantear el cambio de modelo, por ser contrario a nuestros derechos e intereses. Y para ello la principal opción que tenemos es unirnos, organizarnos y presionar para cambiar las circunstancias que condicionan nuestras decisiones. Pero esto no es fácil, no es rápido, ni barato y no se consigue con una sola medida, porque somos muchas y muy diferentes las casuísticas de todas nosotras. Desconfiad de quien os lo pinte más fácil de normal, de quien os hable de atajos, de quien utilice un discurso de “arriba los corazones” en plan Braveheart, de quien golpee vuestra amígdala, porque seguramente tiene algún interés añadido, lícito o no. En democracia solo conozco y concibo un método: el binomio presión/negociación.

Tampoco las soluciones son ningún arcano, ya está todo dicho a este respecto desde hace décadas: creación de un gran parque de vivienda pública con vivienda social y asequible, imposibilidad de descalificación de la vivienda protegida, puesta en el mercado de la vivienda vacía penalizándola e incluso expropiando el usufructo si fuera necesario, prohibición de los desahucios sin solución habitacional, control de precios, que las administraciones utilicen el tanteo y retracto, prohibición del uso especulativo de la vivienda, alquileres indefinidos, replanteamiento de las plusvalías, etc., etc. En definitiva, regulación frente a desregulación y hacer de la vivienda un derecho y no un negocio.

No pasa una semana sin que políticos representantes de opciones conservadoras se empeñen en negar la existencia de las clases sociales. Un caso muy significativo es la Presidenta de la Comunidad Autónoma de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, que ya se opuso a su reconocimiento alegando que una ‘pretendida lucha de clases […] es como tratar de borregos a los ciudadanos y a los alumnos [en relación a la reciente propuesta de reforma en la creación de universidades]. No es la primera vez que la Presidenta madrileña se posiciona en contra de una estructura social conformada por clases. Tampoco es la única que lo hace. Son numerosos los medios de comunicación, a izquierda y derecha, que cuentan con tertulianos o representantes de partidos que se enervan cada vez que escuchan hablar de clases sociales. Para éstos, siguiendo la lógica establecida por el neoliberalismo thatcheriano de los años 80, ‘solo los individuos y sus familias’ existen.

La reducción del cuerpo social a un conjunto de individuos racionales y conscientes que se relacionan entre ellos únicamente buscando su beneficios individual es propia de aquella simplificación de la economía marginalista del siglo XIX denominada homo aeconomicus. En su traslación sociopolítica, estos supuestos seres racionales no se comportan como miembros de ningún colectivo, sean clases sociales o algún otro tipo de grupo que sublime la proyección personal, sino que se trata únicamente de individuos.

Fue el británico David Harvey el que, en su obra Breve historia del neoliberalismo, publicada en 2005, ya advirtió sobre la deriva que este tipo de consideración estaba alcanzando dentro de esta nueva y última versión del capitalismo. Harvey advertía que la insistencia del neoliberalismo en ‘el individuo como el elemento fundamental de la vida político-económica abre la puerta al activismo por los derechos individuales. Pero al concentrarse en esos derechos en vez de en la creación o la recreación de estructuras sólidas y abiertas de gobierno democrático, la oposición [al capitalismo] que no pueden escapar al marco neoliberal’.

Lo que viene a decir aquí este profesor de geografía y antropología es que el neoliberalismo, además de una nueva teoría de prácticas político-económicas, es un marco ideológico que nos determina la forma de pensar y analizar el mundo; un mundo en el que no existen las clases sociales, ni la sociedad, sino únicamente individuos y el libre desarrollo de sus capacidades de emprendimiento económico en un contexto de mercados libres. La insistencia de la derecha española en señalar la inexistencia de las clases sociales y, por tanto, la lucha y el conflicto entre ellas, opera de esta manera generando un marco de análisis donde el individuo aparece como único ser todopoderoso y los derechos como aspectos jurídicos limitados a éste. Y esto es muy evidente en lo que se refiere al caso de la vivienda.

La conversión de la vivienda en un activo financiero y un valor refugio del capital es otro de los factores característicos del neoliberalismo. Aunque se trata de una necesidad elemental, tanto como la alimentación o el derecho a la vida, su consideración como derecho siempre se ha dado de bruces con el papel que desempeña a nivel económico. La misma Constitución española no recoge el derecho a la vivienda como un derecho fundamental al mismo nivel que otros derechos, aquellos que se encuentran en el Título I, Capítulo II, Sección 1ª (artículos 15 a 29), bajo la categoría de Derechos fundamentales y libertades públicas, donde gozan de una protección reforzada y son directamente exigibles ante los tribunales, sino en el artículo 47, dentro del Título I, Capítulo III, que trata de los Principios rectores de la política social y económica. Su promoción y expansión dependen, por tanto, de disposiciones legales de rango inferior al constitucional y deben ser desarrollados vía legislativa, dependiendo su garantía del color político que lleve a cabo su articulación legislativa.

Lo paradójico del caso es que la misma Constitución que trata ambiguamente el derecho a la vivienda, situándolo en un ámbito vinculado a la política social y económica, lo sitúa como objeto del debate y la confrontación política y, por tanto, en la arena de la competición partidista y la lucha de clases. Negar la existencia de las clases sociales no es solo una opción ideológica, aquella que relega el acceso a la vivienda como una cuestión individual y la aleja de un problema colectivo, sino que, además, choca con la forma de articulación prevista para alcanzar su realización por la propia máxima normal de valor legal del Estado español.

La vivienda forma parte inextricable de la lucha de las clases sociales por mejorar su vida dentro del ámbito de la reproducción social, esto es, la forma en que una sociedad se auto-perpetúa. Los incrementos desmesurados en los precios de los alquileres, las dificultades en el acceso a la compra, la discriminación social que sufren determinados colectivos -para la derecha, individuos- racializados o las disposiciones legales que favorecen a los propietarios y caseros forman parte de un conflicto que va más allá de las responsabilidades, decisiones y capacidad de actuación de las personas. Es por esto que, en gran cantidad de ciudades y pueblos, las movilizaciones en torno a la vivienda se han articulado bajo el paraguas de Sindicatos, ya que, al igual que en el ámbito productivo de los sindicatos clásicos, la reproducción social también forma parte de la lucha de clases.

En definitiva, el derecho a la vivienda es emblemático de la organización de las sociedades capitalistas modernas en torno a las clases sociales y así hay que entenderlo. De igual manera que la solución al mismo tiene que provenir de decisiones políticas que se alejen de perspectivas centradas en su consideración como un activo financiero y comiencen a hacerlo en un derecho que cumple y satisface una necesidad colectiva, fundamental y básica.

Una demanda de vivienda recalentada

En la primavera de 2025 persiste la gravedad y el alcance del problema de la vivienda. Los precios de las viviendas y los alquileres están desacoplados respecto de los niveles de ingresos de la mayoría de los hogares de España. En los últimos años se ha reforzado el carácter de activo de la vivienda. Esto lo confirma el que se vendan más viviendas pagadas sin préstamo hipotecario que las financiadas por medio de dicho tipo de préstamos. Se compran viviendas por parte de extranjeros (14,5% de las ventas de 2024) y de otros no residentes con fines de inversión, para mantener el poder de compra del ahorro, así como para lavar dinero. Las compras de viviendas por parte de no residentes se aproximan al 10% del total de las ventas.

El difícil acceso a la vivienda es, pues, consecuencia de su carácter inasequible para un amplio sector de la población. Precios y alquileres resultan muy elevados en relación con los ingresos de la mayor parte de la población. Esta situación se ha agravado por el importante aumento de la población de España, que ha dado lugar a que en el primer cuarto del siglo veintiuno se hayan creado unos 5,2 millones de hogares. La población extranjera ha visto crecer su presencia en el conjunto de la población desde el 4,2% en 2001 hasta el 14% en 2024. El aumento del número de inmigrantes explica una amplia proporción del crecimiento de la población.

El incremento de la población española a partir de la inmigración en lo que va de siglo veintiuno tiene carácter de aluvión. Ello obliga a disponer de viviendas con carácter imperativo. La persistencia de una seria dificultad de alojamiento para la nueva población puede llevar a reducir el crecimiento de la economía española, puesto que dicho crecimiento se apoya en buena medida en el aumento poblacional. El alojamiento necesario para la nueva población no lo resuelve el mercado, que funciona mal en materia de suelo y vivienda. El mercado puede contribuir a aumentar el ritmo de construcción de viviendas, pero en gran parte dicho proceso tiene lugar en condiciones de precio no accesibles para la mayoría de los nuevos hogares.

Inmigrantes, jóvenes que se independizan y consiguen un empleo pero que tienen difícil acceso a la vivienda, compradores no residentes, inversores en vivienda, integran una intensa demanda de vivienda, a lo que hay que unir las consecuencias de la reducción del tamaño de los hogares, que incrementa la demanda de vivienda para una misma población. El esfuerzo mayor de acceso a la vivienda corresponde a los hogares que viven de alquiler. Según el Banco de España, por encima del 40% de los hogares destinan al pago del alquiler una proporción elevada de los ingresos, también por encima del 40%, lo que les impide ahorrar para poder acceder a una vivienda en propiedad. Estos hogares, además de destinar una proporción elevada de recursos al gasto corriente en vivienda, sufren la incertidumbre que se deriva del vencimiento del plazo del alquiler. El vencimiento del contrato puede dar lugar a un nuevo precio del alquiler muy superior a lo que se había estado pagando durante el periodo de vigencia del mismo.

El generalizado problema de la vivienda en la mayor parte de los países desarrollados se complica en España por la ausencia de un parque público de viviendas sociales de alquiler, que tiene una dimensión relativa  muy inferior al resto de países de Europa Occidental. La política de vivienda en España ha tenido un carácter insatisfactorio de forma crónica. La mayoría de las viviendas protegidas se han descalificado, el control de alquileres establecido por el régimen franquista se prolongó demasiado tiempo, la intensa desgravación fiscal establecida para el acceso a la vivienda en propiedad redujo a niveles insignificantes el parque de viviendas de alquiler. El esfuerzo presupuestario, medido por el gasto público en vivienda dentro de los Presupuestos Generales del Estado, descendió de forma espectacular entre 2013 y 2021. La construcción de viviendas protegidas disminuyó de forma notable en ese mismo periodo. El marco competencial en materia de vivienda resulta complejo, pues la competencia corresponde a las Comunidades Autónomas pero la mayor parte de la financiación procede del gasto público estatal en vivienda.

Respuestas a la crisis, a corto y largo plazo

A corto plazo destacan actuaciones a implantar como la extensión del control de alquileres previsto en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, debiendo permitirse por los gobiernos autonómicos una mayor capacidad de iniciativa a los ayuntamientos. Conviene reforzar la garantía pública del cobro del alquiler, debiendo acelerarse con dicho propósito el reglamento anunciado en el Real Decreto Ley 1/2025. Debería de regularse el alquiler de temporada, que con su crecimiento está reduciendo la oferta de viviendas de alquiler convencional. Se deberían de expedir licencias municipales para el alquiler de temporada, así como también para el alquiler turístico, con lo que el ayuntamiento podría decidir cuantas licencias concede o retira.

El gasto público en vivienda previsto en los Presupuestos Generales del Estado debería de elevarse hasta el 0,5% del PIB (unos 7.000 millones de euros), con el fin de impulsar la construcción de viviendas protegidas destinadas al alquiler y que sean asequibles para hogares con bajos niveles de ingresos (no superiores a 3,5 Iprem, unos 30.000 euros anuales).

Tiene una especial relevancia el próximo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. En sus objetivos se deben de incluir las variables básicas de la política de vivienda, como son las viviendas protegidas a iniciar, que deben de ser realmente asequibles, pues no basta con que el precio del alquiler sea inferior al del mercado. Destaca el objetivo de las viviendas protegidas a construir, unas 40.000 viviendas anuales durante un plazo de 15 años. Se debe de crear un fondo estatal para financiar la promoción de las viviendas protegidas citadas, y ello con recursos procedentes de los fondos europeos, de los préstamos del BEI y de las emisiones de bonos a largo plazo por parte del ICO, avalados por el Estado. En materia de fiscalidad, los impuestos por la compra de más de una vivienda deberían de subir gradualmente, especialmente en las zonas tensionadas.

Unos cuantos datos estadísticos sobre la vivienda

En el análisis del problema de la vivienda en España conviene tener en cuenta algunos datos básicos. A fines de 2024 la población de España ascendía a 49 millones de habitantes, con 19,4 millones de hogares, 8 millones más que al inicio del presente siglo. El número de viviendas familiares ascendía a fines de 2023 a 26,9 millones, de las que 3,8 millones eran viviendas vacías y unos tres millones eran viviendas principales destinadas al alquiler. Solo el 14,7% de los hogares españoles residía en viviendas de alquiler, frente a una proporción del 58,5% para los hogares jóvenes (16 a 29 años) y del 74,6% para los hogares extranjeros no UE. El alquiler en España es cosa, pues, de los hogares con menos recursos.